¿Qué tal, José Luis? Buenas tardes. Bueno, hoy vamos a hablar del
proceso de desahucio. Ese será el último que veamos dentro de esta
sección del programa de la tercera parte de los procesos sumarios. Este
será el último que veamos y la semana que viene he estado en casa
confeccionando un resumen que yo supongo que os irá bien, en el que
trataremos la semana que viene toda la ejecución. Veremos la lección 29 y
luego nos pasaremos a la 33 y a la 34. Quiero ver, me gustaría explicaros
la ejecución en sus distintas formas. Lo que es la ejecución forzosa, lo
que es la ejecución provisional, lo que es la ejecución dineraria, la
ejecución no dineraria. ¿Entendido? Entonces he intentado hacer... Hay
bastante, porque son tres temas, son densos. Pero bueno, es la única
manera. Si vemos la ejecución forzosa, vemos la diferencia que tiene con
la ejecución provisional y luego nos metemos un poquito con lo que es la
ejecución dineraria y la no dineraria. Entonces, bueno, lo tengo ya
finiquitado y la semana que viene veremos esos tres temas. Bien dicho lo
anterior, vamos a pasar al... Al verbal de desahucio. Bueno, en lo que es
verbal de desahucio tenemos que entender dentro de lo que es el desahucio
los procesos en los que están, digamos, los que están incluidos dentro
del artículo 250 de la ley de juiciamiento civil. En el 249 regula lo que
es el juicio ordinario en dos partes, la materia en el punto 1 y la
cuantía en el punto 2 y en el juicio verbal. Lo vamos a 250. El 250.1
trata del desahucio y el, bueno, el punto 1.1 y luego en el punto 2 no es
solo la cuantía. Pero el objeto principal lo va a constituir, de ese
procedimiento lo va a constituir la recuperación por parte del arrendador,
esa recuperación de la posesión del inmueble que ha sido cedida, fijaos,
mediante un contrato de arrendamiento. Y esa es la primera... Nos tenemos
que parar ahí. ¿Por qué? Para distinguirlo del precario. El desahucio,
así dicho en el 250.1.1 nos habla del desahucio de finca urbana o de finca
rústica. Y luego dentro del desahucio también nos distingue si es por
expiración del plazo o por si es por impago de la renta. Por lo tanto, en
ese tipo de desahucio la principal condición que se tiene que tener es que
hemos cedido el inmueble mediante un contrato de arrendamiento. Eso nos lo
va a distinguir del precario. En el precario hay un consentimiento en ceder
ese uso de la vivienda, pero sin contrato. Simplemente opera la mera
voluntad. Y esa voluntad es la que nos lo va a distinguir del desahucio de
ocupa. ¿Veis? La recuperación sumaria de la posesión. Es esa falta de
consentimiento. Y obviamente no hay contrato. ¿Veis toda la relación del
desahucio de precario y el desahucio de ocupa? En el desahucio normal tiene
que haber consentimiento atribuido a través de un contrato de
arrendamiento. En lo que es el desahucio de precario hay una cesión Sin
contrato de arrendamiento. Hay voluntad de ceder, pero sin contrato de
arrendamiento. Y lo que es el desahucio de ocupa es porque están ocupando
un inmueble sin justo título y mucho menos sin consentimiento. ¿Vale?
Bien. Aquí lo voy a poner en grande. Vamos a ver todas las... Luego os he
preparado una demanda para que veamos los contenidos esenciales y un
esquema también de este verbal desahucio que es muy preguntable en el
examen. Vamos a ampliar un poquito más la resolución. Vale. Venga, en el
verbal desahucio dicho lo que habíamos comentado hay una técnica o una
nueva técnica monitoria. Si habéis leído ya el temario y habéis
estudiado lo que es el proceso monitorio aquí lo único que se le lleva es
nueva técnica monitoria. ¿Por qué? En la brevedad, en el plazo que tiene
para consignar el precio de la red. ¿Vale? Entonces esto se va a aplicar,
esta técnica monitoria se aplica tanto a los arrendamientos urbanos y a
los rústicos. Pero, ojo, solo en los urbanos, lo pongo aquí, solo en los
urbanos se permite que el demandante pueda anunciar en la demanda la
condonación de toda parte de la renta a cambio de un desalojo voluntario
que nunca puede... que no puede ser inferior a 15 mil. Es decir, ¿lo
entendéis? Si hemos dicho al principio de la clase que el desahucio puede
ser de finca urbana o de finca rústica por falta de pago o por expiración
del contrato, esa técnica monitoria en la cual se puede anunciar en la
demanda una condonación total o parcial de la deuda a cambio de que el
inclino se vaya de manera voluntaria como digo, nunca por plazo inferior a
15 días, eso solamente se aplica ¿vale? Solamente se aplica en los
arrendamientos urbanos. Se aplica también cuando se ejercita solo la
acción de desahucio, es decir, solo por el impago de la renta. Y también
cuando se acumule a la misma la reclamación de caída. De igual que sea
una acción única como que fuese una acción acumulada. En cambio, no se
va a aplicar esto, no se va a aplicar esta condonación cuando solo se pida
la renta ni cuando tampoco se pida el desahucio por expiración del plazo
del contrato. Esto lo he matizado para que es un resumen de lo que nos
viene en el libro. ¿Vale? Y eso se llama la técnica monitoria que fue una
reforma de la ley 7-2011. En la ley 2011 se modificó esto. Por lo tanto,
para que nos quede claro, en primer lugar, el desahucio de finca urbana
podemos decir en la demanda que perdonamos o condonamos la duda total o
parcial a cambio de un desalojo voluntario. Da igual que solamente pida la
cantidad del dinero ¿vale? O sea, perdón, solamente cuando pida el
desahucio que cuando acumule al desahucio la cantidad. En cambio, si
solamente me voy a dar renta porque si coges la ley en el 250-1-1 te dice
que va al juicio verbal con dependencia de la cuantía la reclamación de
renta de un alquiler y también te dice en base a lo anterior cuando se
pide el desahucio. Por lo tanto, ahí me está dando dos tipos de acciones.
Solo la renta o la renta y el desahucio. Pues bien, cuando yo pida el
desahucio solo o acumulando la renta puedo hacer en mi demanda una
condonación total o parcial con ese plazo de respeto como mínimo de 15
días. Pero si yo en mi demanda estamos ante una finca urbana en la que
solamente pido la renta o bien pido el desahucio o pido la renta pero por
expiración del plazo del contrato, no porque no me paga sino por
expiración del plazo del contrato obviamente tampoco podemos hacer ese
ofrecimiento en la demanda. ¿Entendido? Bien, llegamos a la demanda.
¿Qué ocurre? Bueno, esa técnica monitoria en la cual si nos vamos al
artículo 312 que nos habla del monitorio, nos dice que para interponer la
petición del monitorio es más o menos una simple solicitud en la que no
hace falta el abogado y el procurador, técnica monitoria, esto aquí en la
demanda no se trata. ¿Vale? ¿Por qué? Pues porque para iniciar el
desahucio por falta de pago de renta, por expiración del plazo del
contrato es necesaria interposición de demanda. Demanda a la cual es
necesario estar asistido por abogado y procurado. ¿Por qué? Porque
solamente se exime a esos profesionales en los casos del artículo 27 y del
artículo 31, es decir, en aquellos intervalos que en atención a la
cuantía haya sido establecida en menos de dos meses. Como este desahucio
va por razón de materia aunque estemos reclamando 500 euros de un pago de
dos meses de alquiler me hará falta estar asistido de abogado y
representante de procurado. ¿Entendido? Bien. Luego en el requerimiento de
pago habrá que informar al demandado de la posibilidad que tiene de acudir
a los servicios sociales y también de la posibilidad que tiene de
autorizar la cesión de sus datos a efectos de que se pueda apreciar una
posible situación de vulnerabilidad. ¿Por qué? Esto es obligatorio, esto
viene dentro de las últimas reformas que han habido. La ley de juzgamiento
civil. ¿Por qué? Puesto que si vamos a pretender lanzar a una persona del
domicilio por falta de pago es posible que esta persona no tenga para pagar
y tampoco va a vivir debajo de un puente. Tiene derecho dentro de lo que
cabe a una vivienda. Si esta persona cede cuando se le hace el
requerimiento, concede o da su autorización, a que sus datos sean cedidos
a los servicios sociales, ellos le podrán buscar una vivienda. Y por lo
tanto, ahora con este tema del COVID, que hay una suspensión del plazo
para los lanzamientos, pues es posible que cuando se le lance de la
vivienda ya se le encuentre una habitación, una casa, lo que es un
hábitat con social. ¿Entendido? Por eso, cuando se requiere al demandado,
se le requiere, ahora veremos, para que pague o deshacen, desaloje o bien
se oponga a la acción del desahucio, se le va a informar de esa
posibilidad de acudir a servicios sociales y también de poder autorizar la
cesión de sus datos. Igualmente, el juzgado de oficio tiene que comunicar
que existe este procedimiento a los servicios sociales para que estén en
alerta. Bueno, en el caso de que los servicios sociales confirmen que el
hogar afectado se encuentra en una situación de vulnerabilidad, aquí
habrá que ir a la ley que regula la situación de vulnerabilidad social y
a ver si está dentro del ranking, ¿no? Pues que esté en paro o que tenga
hijos a su cargo y que estos estén en paro. Es decir, hay unas pautas, no
cualquiera se puede acoger a este sistema, pero bueno. Digo, que tiene que
darse dentro de, luego como hay una ley, en esta ley tiene que estar
comprimida su situación para que el servicio social aprecie su
vulnerabilidad. Pues bien, en el caso de que estos servicios sociales la
aprecien o la confirmen, se va a notificar al juzgado de manera inmediata.
El letrado, el secretario judicial, en el momento en que se notifica que
esa persona está en situación de vulnerabilidad, lo que va a hacer de
manera igual es suspender el proceso hasta que se adopten por esos
servicios sociales las medidas que se estimen oportunas durante el paso de
un mes o máximo de la expensión. ¿De qué depende? Si es persona física
o si es persona política, el demandante. Si yo tengo el piso en alquiler,
como yo soy arrendador, persona física, pues se le va a dar la suspensión
por el plazo máximo de un mes para que los servicios sociales verifiquen o
adopten las medidas que consideren oportunas. Que en vez de ser yo el que
alquila, es un banco el que alquila, una persona jurídica, pues entonces
el plazo de suspensión va a ser hasta de tres meses. Bien, y una vez que
se adopten estas medidas o transcurridos esos plazos del mes o de los tres
meses, se levantará la suspensión y el procedimiento continuo.
¿Entendido? Bueno, en todos estos supuestos la cédula de emplazamiento al
demandado tiene que contener los datos de identificación de los servicios
sociales. Esto es importante que se respete con cara al demandado porque
podría cargar unidad de actuaciones si eso no se hace así, ¿vale? Bien,
en cuanto a la competencia territorial va a conocer, bueno, la competencia
objetiva son los puestos de primera instancia las demandas tenemos que
dirigir a los de primera instancia y territorialmente competente va a ser
el del lugar de donde se cita la ficha. Eso es un fuero legal imperativo.
La legitimación activa le va a corresponder al dueño o al usufructuador o
a cualquier persona que tenga derecho a poseer la ficha. Fijaos que aquí
diferencia mucho de lo que es el arrendamiento el desahucio de Ocupa en el
que solamente era el poseedor de hecho. ¿Entendido? Aquí si había un
contrato de adquirir, el nuevo propietario no tenía legitimación activa.
Aquí vemos que la tiene cualquiera, tanto el dueño como el usufructuario
o cualquier persona que tenga derecho a poseer. Y la pasiva le va a
corresponder obviamente al moroso. En cuanto a las especialidades que tiene
este procedimiento, porque claro el verbal de desahucio es su palabra
única va por los trámites de la función verbal pero no es los trámites
generales de verdad tienen algunas especialidades como también vimos en
los clases anteriores que por ejemplo el de Ocupa que también va por
verbal tiene unas especialidades el interrito de retener o de recobrar o el
de obra nueva también tenía unas especialidades dentro del verbal pues
bien, ese también es ¿Cuáles son? Vamos a verla Primero, el domicilio en
los actos de comunicación cuando haya que requerir de pago al demandado,
¿dónde se va a practicar ese requerimiento? Recordad que los actos de
comunicación también los puede realizar la parte es decir, si estamos con
el procurador en este procedimiento el procurador se puede encargar si así
lo pide de ejercer ese requerimiento ¿y dónde tendrá que ir ese
procurador a hacer ese requerimiento? Pues va a depender si en el contrato
se ha señalado domicilio a efectos de notificación porque no tiene por
qué coincidir el domicilio de notificaciones con el domicilio donde está
la finca en este caso que vamos a desocupar con el salseo, no tiene por
qué coincidir de hecho, si las partes no han acordado señalar en el
contrato un domicilio donde se lleven a cabo estos actos entonces sí que
será donde está el inmueble ¿entendido? Por eso es importante a la hora
de practicar el acto de comunicación ver lo que se pactó en el contrato
si no se pactó domicilio en el contrato a efectos de notificaciones
entonces ese requerimiento pago lo haremos en el domicilio en el cual vamos
a desociar en cuanto a la acumulación de acciones otra especialidad, ¿por
qué? puesto porque en el verbal, la regla general ¿os acordáis?
¿cuáles? ¿se pueden acumular o no se pueden acumular acciones? la regla
general bien, la regla general era que no una acumulación, ojo objetiva de
acciones, no subjetiva, sí pero la acumulación objetiva no ¿qué ocurre?
que aquí se permite, es la excepción se permite acumular las a la acción
de desahucio la acción de reclamación de arrenda, vencida y no paga y
también podríamos acumular la de daño ¿entendido? es como esencia
igualmente también podríamos acumular las acciones que vayan contra el
fiable o contra la baliza en el caso de que bueno, ese contrato de
arrendamiento hubiera estado fiado o avalado si hubiese un aval es
conveniente en esos contratos pues solicitar una baliza una baliza bancario
o bien un fiado el fiado también te puede, el banco seguro que tiene
dinero por lo tanto sería conveniente a la hora de evitar problemas hacer
los arrendamientos con avalistas o bien también a veces cuando un seguro
de de daños que hay muchas aseguradoras que hacen esos tipos de seguros
hay varias conductas a las que nos podemos encontrar de cara a la actitud
que adopta el demandado ¿por qué? puesto que el demandado puede atender
al requerimiento en cuanto al desalojo pero no quiere pagar ¿ven? en este
caso si se va del inmueble y no quiere pagar la acción principal ¿cuál
era? el desahucio por lo tanto el secretario lo que va a hacer va a sentar
un decreto dando porte a eliminado el procedimiento respecto al desahucio
ahora bien le dará el donado al actor ¿para qué? pues para que ince el
despacho de ejecución contra las cantidades una ejecución dineraria que
luego veremos bueno, la semana próxima ¿eh? pero para que veáis si el
demandado se va del inmueble en ese requerimiento ¿qué se le hace? de 10
días aquí hay 10 días ¿eh? para para pagar y y largarse si no lo hace
continuaría que se va de la casa entonces simplemente se activa el
procedimiento decreto dando porte a eliminado el procedimiento y
comenzaría la ejecución dineraria pero para eso el actor debería
presentar una mera solitud instando esta ejecución dineraria bueno en el
caso de una misión de la demanda en la ley dice que no se van a emitir
trámites del estado del 5 urbana por falta de pago si el ordenador no
indica si se permite o si no se puede enervar la acción esto es un
requisito sin ecuador lo que considero un efecto subsanal es decir en el
caso de que yo presente una demanda en la cual no indique si es posible
enervar o no enervar enervar lo veremos más detalladamente pero enervar es
suspender si se puede suspender o no se puede suspender el desahucio eso
hay que decirlo del actor por los motivos que luego veremos si se puede o
no se puede suspender pero sí que lo tiene que hacer constar la demanda es
posible enervar por el demandado o no es posible enervar por el demandado
si no se pone esto en la demanda a través de un otro sí o al cuerpo de la
demanda da igual donde lo pongamos pero hay que ponerlo yo considero que
sería más conveniente ponerlo dentro del dentro de los hechos de la
demanda que no ha pagado que tal que cual y que hay posibilidad de enervar
yo lo haré para que ve más claro bien una vez que se admite la demanda lo
que va a hacer el secretario es dar traslado al demandado pidiendole de
pago estas reglas generales ¿vale? estas reglas generales no las vamos a
aplicar al desahucio ¿por qué? porque en el desahucio como va por materia
siempre es necesario abogado y procurador pero el trámite en sí es el
mismo si el demandado no comparece en el momento en que se hace el
requerimiento de pago se van a señalar dos fechas de lanzamiento porque no
confunda desahucio express o el desahucio con el lanzamiento entonces un
desahucio express en 10 días hay sentencia o decreto dependiendo de la
actitud que adopte el demandado luego lo veremos en un esquema que os he
preparado pero no podemos confundir un desahucio el juicio de desahucio o
el proceso de desahucio con el lanzamiento efectivo de la persona de la
vivienda son dos cosas distintas aunque sean unidad van en tramos separados
de hecho el desahucio se puede resolver hoy y no lanzar a esa persona hasta
dentro de dos años es posible si nos vamos a la ley que regula el tema de
vulnerabilidad social es posible solicitar suspensión de lanzamiento hasta
dos años hay que darse las condiciones comunes ¿vale? bien entonces si
esta persona en el momento en que se hace el decreto y se requiere de pago
al deudor para que en 10 días pague o desaloje y se le va y se va a
señalar dos fechas posibles de lanzamiento una para el caso de que no
comparta la vista y otra para el caso de que acuda la vista y resulte
vencido ¿cierto? es decir en el mismo decreto ya se van a señalar dos
fechas posibles una para el caso de que no comparta la vista y otra para el
caso de que vaya a la vista y resulte vencido ¿entendido? bien si el
demandado no comparece en un verbal normal y corriente en un verbal
plenario para que me entiendáis porque no lo he dicho antes pero este
verbal de desahución no es sumario es un verbal en el cual no se producen
efectos de cosa juzgada a la sentencia pero no está configurado no está
configurado por la ley como un proceso de carácter sumario ¿eh? ¿por
qué eso? recordad que los sumarios son aquellos en los que la ley los
califica como tales como sumario que pretende a la tutela sumaria de la
otra obsesión que el tribunal resuelva con carácter sumario etcétera
aquí no dice nada por lo tanto no es sumario es un proceso eso sí en el
cual su sentencia no produce efectos de cosa juzgada debido a la cognición
limitada que tiene este tipo de procesos en cuanto a la aportación de
prueba ¿eh? y en cuanto a la aportación de hechos básicamente
¿entendido? bien pues lo he dicho en cuanto a la falta de comparecencia
del demandado en un verbal plenario para distinguirlo eh habría que
declarar una rebeldía y habría que notificarle esa declaración de
rebeldía en cambio en el desahucio si no comparece pues también se
declara una rebeldía lo que ocurre es que esta rebeldía no se le va a
notificar ¿por qué? porque le va a llegar antes posiblemente a la
sentencia que la declaración de la rebeldía por tanto por la sentencia a
notificar ¿entendido? vale ¿por qué? y ¿por qué esto? a ver pensadlo
¿por qué? ¿por qué el dicho automáticamente me ha salido que va a
llegar a ser de cierre condena? es decir si ¿por qué? aquí hay una un
punto de inflexión muy importante ¿eh? no ¿por qué? ¿por qué tiene
que ser que si no comparece se le declare rebeldía y el juez fije o sea y
el juez acorde ese mandamiento? ¿por qué tiene que ser una sentencia
totalmente estimatoria para el actor? ¿por qué no puede ser
desestimatoria? ahí radica el tema de que junto con la sentencia se le
notifique la rebeldía ¿por qué? reformulo la pregunta ¿es posible que
habiéndose declarado rebeldía el demandado rebelde gane el pleito? no es
posible que el demandado rebelde gane el pleito es posible cabe esa
posibilidad ¿sí o no? cabe esa posibilidad pero si no comparecido no va a
poder demostrar bueno realmente siempre va a ser la sentencia y hay
sentencia y además con declaración de rebeldía que se van a explicar
conjuntas es decir lo que os vengo a decir con esto es que esta rebeldía
equivale a allanamiento por lo tanto el deudor que no comparece se está
allanando a la pretensión del actor por eso la sentencia siempre va a ser
siempre estimatoria en el caso de que haya rebeldía y por eso la sentencia
le va a llegar muchísimo antes que si le tuviera que notificar a la
rebeldía por lo tanto una vez se le cree un rebelde automáticamente
sentencia y datos y se notifica ¿entendido? bueno otra cosa importante en
cuanto a este trámite posterior de la demanda es que no va a caber nunca
no va a caber nunca la reconvención no puede reconvenir imaginémonos que
el actor pone la demanda y el demandado quiere reconvenir contarle que le
debe dinero que no sé quiere reconvenir no va a poder ser ¿por qué?
porque la reconvención solamente cabe en aquellos declarativos que
finalicen con cosas juzgadas por lo tanto como este proceso termina con
sentencia sin cosas juzgadas no procede en la reconvención y todo aquello
que se le tenga que decir se le va a decir pero en un declarativo
correspondiente por ejemplo os pongo un ejemplo imaginémonos que yo le he
operado la casa a usted y en el contrato yo digo que me voy a hacer cargo
de los gastos que haya a nivel de lo que es ¿no? entonces en el techo se
produce un un agujero que está cayendo agua una gotera y tú me dices a
mí Vicente que me tienes que arreglar el techo y yo digo no te lo arreglo
entonces tú lo que haces es algo que sería normal ¿no? sería normal
pero la ley no lo ve así sería bueno por los créditos suyos que tengo
pagado al cliente pago al fontanero y arreglo el techo ¿no? sería algo
normal ¿no? bien entonces como tú no me has pagado esos créditos suyos
del mes yo voy y te desahucio te pongo una demanda de desahucio y tú en el
juicio dices oiga señorías que yo no lo he pagado porque no me ha
arreglado el techo y como es un proceso que es escaso en garantías por eso
no produce cosa juzgada te va a decir ojo no, no a mí eso no me interesa
usted dígame si ha pagado o no ha pagado y tú le dirás no yo es que no
le he pagado pero porque he arreglado el techo y te dirá otra vez que no
me cuentes tu vida ¿has pagado o no has pagado? y tú dirás no le he
pagado desahucio entonces como eso es un proceso que no produce cosa
juzgada tú cogerás y dirás muy bien Vicente has incumplido el contrato
ahora yo te voy a poner una demanda de verbal o de ordinario por la
cuantía por incumplimiento del contrato ¿entendido? cosa que hubiera sido
más fácil reconvenir ¿no? o por ejemplo en el cual imaginémonos que
tengo que pagar materiales o cualquier historia y es más fácil reconvenir
que no interponer nuevas demandas bueno pues la ley no ve así la cuestión
que en esos procesos que finalizan sin cosa juzgada como es este no se
puede reconvenir ¿vale? bueno en este caso según la ley en esas demandas
de desahucio el requerimiento ya lo hemos dicho es un requerimiento por 10
días para que el desalojo inmueble pague o bien en caso de que se pretenda
la anulación pague la totalidad de los que se van son 10 días ¿eh? en lo
que se va a hacer en ese requerimiento se va a expresar lo que os he
comentado el día y hora que se hubiera señalado para que tenga lugar una
eventual vista en caso de que haya oposición ¿vale? y que también
servirá de citación y también la práctica del adelantamiento en el caso
de que no hubiera oposición que lo hace todo en ese requerimiento se
señala todo para el caso de que comparezca o para el caso de que no
comparezca o sea que se va a expresar se va a señalar esa fecha de
adelantamiento luego hay un una cuestión el artículo 440.3 y también el
artículo 441 bueno aquí esto simplemente que lo tengáis en cuenta el
artículo 440 la pasada tercera y cuarto dice que será en el requerimiento
del pago en el cual se le va a informar de la posibilidad de acudir a esos
servicios sociales creo que hemos dicho antes ¿eh? eso tenemos que tener
en cuenta porque es de nueva reforma y es bastante preguntable bien aquí
vamos a hablar ahora de lo que hemos comentado al inicio lo que es la
enervación recordad que la enervación es un requisito indispensable de
las demandas de desahucio pero ¿de qué tipo de desahucio? ¿en qué en
qué desahucios tiene que estar este requerimiento? ¿en los de falta de
pago o los de expiración de plazo? y si es de fin urbano va a ser rústica
bueno pues la enervación la enervación es suspender el desahucio porque
puede pagar eso solamente es por falta de pago no cabe por expiración de
plazo ¿me he entendido? pero me vale me va bien la urbana y la rústica me
valen las dos yo os he puesto un resumen a ver si lo tengo aquí modelo de
demanda de desahucio vale sobre o si no me lo pedís por no está diría
que estaba aquí desahucio es ese el esquema que os he puesto que luego lo
comentaremos pero había unas vicisitudes sobre esto del desahucio que sí
que me gustaría que lo tuvierais pues más clarito da igual mandadme un
correo y yo os mandaré un resumencillo no lo colgados no olvidado en el
cual está todo lo que puede pasar si estamos ante un desahucio de fin de
semana o de finca urbana o de finca rústica o por falta de pago o si es
por expiación del plazo está muy bien hecho muy bien resumido para que lo
tengan no creo que lo pregunte pero es una fórmula a la hora de estudiar y
de no meter la pata a la hora de decir bueno pues la enervación procede
por expiación del plazo pues no tiene sentido porque es por impago de la
renta o sea enervación es que puedo pagarte en el momento del
requerimiento en el momento de la renta en el momento del requerimiento no
en el momento de la oposición ¿eh? vale me gustaría que esto lo
tuvierais claro me lo pedís yo bueno la cuestión en el caso de
enervación del desahucio dice que cuando por circunstancias sobrevivir a
esta demanda o a la reconvención dejar de haber interés legítimo en el
asunto porque sea satisfecho fuera del proceso de la pretensión del actor
esto yo entiendo que no se refiere al desahucio ese apartado primero pero
¿por qué? porque hemos dicho antes que en el desahucio no cabe la
recompensa por lo tanto no tiene sentido ¿eh? lo que sí ahora veremos en
la recompensa perdón en la enervación ¿vale? esto sí que es lo que
quiero que os aprendáis porque es una forma anormal ¿vale? de terminar en
proceso bien para que el demandado pueda enervar es decir para que el
demandado pueda suspender el desahucio de finca urbana ¿veis? o de finca
rústica pero esto debe ser por impago de renta no por expiración de
alquiler repito se tienen que dar unos requisitos primero que el
arrendatario pague al arrendador lo que le debe hasta la fecha de la
demanda y las que se vayan ayudando hasta el momento que se haga el pago es
decir si tú no me has pagado enero, febrero, marzo y abril yo pongo la
demanda en mayo enero, febrero, marzo y abril y luego te llega el
requerimiento en ahorro o en agosto o en septiembre pues me tienes que
pagar todo hasta hasta mayo que pongo hasta abril que pongo la demanda y
hasta agosto o octubre que que llegue al requerimiento del pago me tienes
que pagar todo ¿no? y el pago se eximila la consignación judicial o
notoriedad de las cantidades de ir ¿entendido? o sea que para que se pueda
enervar el desahucio por parte del arrendatario demandado es necesario que
pague todo lo que se debe hasta el momento que se realiza ese pago ¿vale?
que sería con el requerimiento de todas las cantidades que se deba y ha de
hacerse en el momento del requerimiento ¿vale? en el momento del
requerimiento no en el momento del juicio sino en el momento del
requerimiento de pago eso por parte del arrendatario ahora bien es posible
que esta enervación no sea posible ¿por qué? pues porque ya se haya
enervado una vez es decir que el arrendatario puede enervar el desahucio la
acción del desahucio una sola vez por él mismo o sea puedo no pagar y
esperar a que me ponga la demanda cuando me ponga la demanda en el momento
que me requieran de pago yo hago toma aquí te estoy pero ya no lo puedo
hacer la otra vez solamente una vez cuando sea por culpa del arrendatario
pero si es por culpa del arrendador puedo enervar todas las veces que haga
es decir si yo voy a si yo voy al al arrendatario yo soy el arrendatario en
este caso y voy a pagarle el dinero del alquiler y él no me lo quiere
coger porque dice no estoy de acuerdo con esto no estoy de acuerdo con lo
otro y no me quiere coger dinero yo me voy al juzgado hago una
consignación judicial eso ya me habilitaría a poder enervar el desahucio
porque yo estoy consignando esa cantidad ¿no? lo que sea alquiler puede
que yo no esté de acuerdo en el tema de basura ahí habría que ver el
contrato ¿eh? el contrato si dice que yo me tengo que hacer cargo de los
impuestos de los chequeos de los cuentos de uno y otro más yo tengo que
pagar porque si no pago porque no lo considero necesario me van a
desahuciar si yo tengo algo que decir en contra de ese contrato de
arrendamiento lo tendría que impugnar o lo que sea a través del
declarativo correspondiente pero lo que no puedo hacer es ah no como los eh
los abusé aquí como me dice que yo tengo que hacerme cargo de de los
defectos de las obras de reparación y de conservación de edificio pues no
le pago porque el código civil dice que esto es por la causa del
arrendador no es cargo del arrendatario y como esto está mal hecho pues no
le pago muy mal tienes que pagar porque si no te van a desahuciar es lo que
hemos dicho que los elementos de prueba son muy restrictivos son muy
limitados tienes que pagar ¿quiénes están de acuerdo con la cláusula 4
del contrato? lo que tengo que hacer es ir a un declarativo y decir oye
señoría la cláusula 4 hay que quitarla de aquí de este contrato porque
es abusiva porque es no sé qué o porque no se puede ¿lo ves? pero yo
tengo que pagar y si él no me quiere coger el dinero lo que tengo que
hacer es irme a juzgado y consignar esa cantidad lo que es una
jurisdicción voluntaria de la ley de jurisdicción voluntaria de dos
medios consignación de arrenda ¿entendido? bien el arrendatario por culpa
del arrendador puede engarbar todas las veces que quiera pero si es por su
culpa recordar solamente una vez ahora bien si yo lo requiero de pago de
manera fehaciente a través de burofá o a través de requerimiento
notarial para que pague y a los siete días después de ese requerimiento
no me paga y pongo la demanda treinta días ¿eh? y no me paga entonces ya
no puedo todo esto de la enervación con sus pros con sus posibilidades o
con sus impedimentos lo tengo que hacer constar en la demanda es decir a
fulanito ya será requerido de manera fehaciente el día ocho como yo pongo
la demanda el día eh X han pasado ya más de treinta días de ese
requerimiento no puede enervar lo que mirará el secretario lo que mirará
el juez efectivamente si eso es verdad o si es mentira y tal ¿entendido?
eso es lo importante que tenéis que tener en cuenta de la enervación
¿eh? y entonces otra cuestión ¿cómo va a terminar el proceso de
desahucio? ¿a través de qué tipo de resolución? sentencia o decreto
pues va a depender de que si interviene el juez o si no interviene el juez
cuando el juez va a intervenir obviamente terminará por sentencia
¿cuándo será esto? cuando haya vista ¿y cuándo va a haber vista?
cuando el deudor se oponga al desahucio ¿vale? porque es posible que tú
me desahucies a mí que me pides Vicente es que Vicente no me ha pagado
digo no, no está el dinero consignado en el juzgado va a haber vista eso
tienes que pedir la vista tienes que oponer al desahucio y pedir que haya
vista y tú dirás no, no si es que el dinero yo lo he ido consignando en
el juzgado porque no me lo quería coger que sería una enervación
entonces tú en la contestación contestaría me opongo a la relación de
desahucio de fulanito ¿vale? y enervo en base a la consignación judicial
platicada tal, tal, tal que consta en tales con tales talones de ingresos
¿vale? entonces tú ahí te opondrías y pedirías la enervación y por lo
tanto aquí el juez dictaría sentencia ¿entendido? pero si no te has
opuesto y ni has dicho nada entonces si no te has opuesto no hay vista y
por tanto habrá decreto del secretario por lo tanto puede venir por dos
tipos de resolución distinta decreto en el caso de que no haya oposición
y sentencia en el caso de que haya oposición porque si hay oposición ahí
está ¿entendido? bueno en el caso de en el caso de que el procurador haya
asumido los agentes judiciales o los auxilios judiciales esto no se habla
perfectamente pero los procuradores igual un procurador que se acaba de
licenciar y quieren hacer pues hacer de pasantes en esos actos de
comunicación porque recordad que los puede notar perfectamente la entrega
al destinatario de la comunicación de la copia de la restricción o de la
férula se va a efectuar en la sede del tribunal o en el domicilio de la
persona que debe ser notificada eso es la regla general en donde hay que
efectuar los actos de comunicación por esto la entrega esa entrega de la
férula de requerimiento porque esto es un poco técnico pero también lo
tenéis que saber la notificación la citación el emplazamiento y los
requerimientos como actos de comunicación entonces introducción cuando
notificamos damos una copia de la resolución pero cuando citamos o cuando
emplazamos lo que estamos dando es una cédula de emplazamiento ¿no? es un
papelito ¿eh? en el que pone cédula de emplazamiento pues bien cuando yo
te doy esa cédula de emplazamiento la tengo que documentar tengo que decir
en algún sitio tengo que decir que yo a Pepito le he entregado esa cédula
de requerimiento para que quede constancia porque si yo te doy la cédula
al judo y no dejo constancia él puede decir no, no a mí no me han
requerido de nada o no me han citado o no me han emplazado para nada ¿lo
veis? entonces esa entrega ha de documentarse por diligencia el procurador
que haga este acto o el funcionario de auxilio que lo realice tendrá que
firmar ¿vale? tendrá que firmar que ha sido entregada la meditación ¿y
qué situaciones se les puede o se puede encontrar este procurador a la
hora de realizar estos actos de comunicación pues que él no la quiera
recoger ¿no? que se niegue a recibir la comunicación o bien que no haya
nadie en el domicilio o bien que le digan que ya no vive ahí que ahora
vive en otro sitio o sea puede haber varias situaciones bueno yo aquí os
he puesto resumiendo las cuentas lo que sucede en el caso de que se niegue
a recibir la comunicación o a firmar la diligencia de entrega pues que
pues el funcionario o el procurador que asuma esta práctica le va a decir
de la obligación que tiene de recibir la copia y de firmarla y que si
persiste en esa negativa pues nada que sepa que está todo a su
disposición en la secretaría y ya está ¿vale? que aunque no se firme va
a tener validez legal pero ha de hacerse ese esa advertencia esa
amonestación ha de hacerse bien si vamos al domicilio y y no está él
pero sí que hay otros que conviven con él ¿vale? como puede ser
familiares padres de somayor de 14 años entonces se las vamos a entregar a
él pero le vamos a decir de la obligación que tiene de acuerdo con la
protección de datos de no abrir la carta ¿vale? que cuando llegue el
fulanito imagínate que es el el de la casa ¿no? pues está el hijo o
está la mujer pues diga oiga dile esto a su marido y cuando venga ¿vale?
que él la abra o sea usted no la puede abrir por la protección de datos
porque ocurre en una infracción con respecto a la ley orgánica de
protección ¿bien? y si la comunicación se dirige al lugar de trabajo un
lugar de trabajo no ocasional imagínate que hay en mi caso en el
ministerio y en mi trabajo en mi lugar de trabajo o caso es decir es mi
lugar de trabajo no ocasional yo trabajo ahí todos los días no un día o
sea si es mi trabajo perpetuo por eso no ocasional es el de donde tú
trabajas siempre se le va a entregar al destinatario pero si no está se le
va a entregar a la persona que manifieste conocerlo un compañero del
trabajo pero si hay dependencia que se encargue de la correspondencia se le
va a entregar a ese si tiene preferencia si el ministerio como dice Carlos
tiene un ministerio un sitio visitado para recibir la correspondencia eso
va a ser lo que valga no podremos decir ah es que a mí no me ha llegado
pues pídale usted justificación responsabilidad al encargado de la de la
correspondencia de su empresa ¿entendido? y si no se localiza ninguna
persona en ese domicilio pues antes de ir a la vía de dictar lo que hay
que hacer bueno pues es recabar todos los datos poner funcionarios por el
secretario quién vive ahí etcétera ¿bien? otra cuestión importante es
este lo que hemos comentado antes era el compromiso de condonar las deudas
recordad que esto solamente cabe en finca urbana y por las dos cuestiones
por impago de renta o por expiración del plazo como nunca puede ser
interior a esos 15 esto las limitaciones de la prueba ya lo hemos comentado
y el plazo para dictarse la sentencia el plazo general en el desahucio en
el verbal son 10 días pero si hay desahucio de finca urbana son 5 y si hay
desahucio de finca rústica también son 10 días en los recursos va a
caber la apelación siempre puesto que no se trata o sea no opera por
razón de cuantía entonces no aplicamos ese 20 o 80 euros como la ratio
del material va por materia siempre va a caber la apelación ¿no? y con la
que resuelva la apelación cabrá la casación siempre y cuando como es un
recurso extraordinario esté dentro de los motivos contemplados en la norma
bien una cuestión importante con esto terminamos son las condenas de
futuro esto es importantísimo que lo consignemos en las demandas del
desahucio ¿por qué? porque si yo en la demanda de desahucios me limito a
decir que me debe tantos meses hasta el momento que yo pongo la demanda de
desahucio la sentencia cuando lo condene lo va a condenar a pasar a pagar
esos X meses pero si yo pongo la demanda que en base al artículo 220 se le
condene ¿vale? se acumula esa acción de desahucio ¿vale? la condena a
pagar también las rentas debidas que se vayan delineando con posibilidad a
la demanda en el momento que se dice sentencia dentro de X tiempo un año
va a condenar a todo el plazo desde que me deben la primera cantidad hasta
que se dicta sentencia es más con la ejecución también quedaría
prorrogada hasta el momento efectivo del pago por esto este artículo 220
es súper importante de hecho ahora sí con esto hemos terminado mirar la
demanda que os he puesto aquí la demanda de desahucio bueno aquí os pongo
un poco de cómo tenéis que redactar la demanda ¿vale? lo que es en azul
es lo que sería el, ¿vale? el encabezamiento la forma de redactarla pero
si nos vamos al al suplico veremos que el artículo 220 del artículo ya
está bueno yo lo he puesto por aquí al suplico ahí está por aquí los
fundamentos bueno le das un vistazo a la demanda y veréis el artículo 220
es muy importante que se consigne en el desahucio por falta de pago y luego
además tenéis aquí un esquema que os he puesto en el que veremos todo el
trámite que si queréis lo podemos comentar la semana que viene para que
la semana que viene llevo bastante bastante clase porque haremos tres
ejecuciones entonces eh la semana que viene no pero bueno tú mirátelo
cualquier duda antes de que comencemos la clase la semana que viene pues
cinco minutos antes lo comentamos eh pues si algo no te queda claro vale o
si no me mandas un correo tampoco pasa nada eh muy bien pues nada pues
muchas gracias y nos vemos la próxima semana