pues nada vamos a seguir en el capítulo 10 la donación 30 segundos de
cortesía la barra de sonido bueno pues vamos vamos empezando a ver mira
habíamos dado hasta ahora en dos clases que para mí es todo un récord
los aspectos generales de los contratos y entonces ahora en las cuatro
tutorías que quedan está y tres más vamos a ver contratos en concreto
entonces vamos a comenzar por la donación y por la compraventa la
compraventa es seguramente el capítulo más largo de este cuatrimestre
entonces no creo que pueda acabarla hoy tampoco quiero fusilarla vamos a
hacer la donación y lo que podamos de la donación y bueno pues venga
vamos a empezar con la donación pues capítulo 10 la donación como
contrato a ver lo que quiero decir es que el código civil no regula la
donación dentro del libro de los contratos la donación la regula como un
modo de adquirir la propiedad es una cosa un poco más sin concretar se
regular el libro que habla de los vidrios buenas tardes pero que os vais
incorporando capítulo de Soviet vale el código civil en el artículo 618
que insisto no es en sede de contratos 618 y siguientes regula la donación
entonces escribe la donación en este artículo dice es el acto de
liberalidad no le llama compulsión es el acto de liberalidad Por el cual
una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra que la
acepta. Sin embargo, aunque no es un contrato, o sea, quiero decir, aunque
el código no lo califica como contrato, hay unanimidad doctrinal y
jurisprudencial en que realmente es un contrato. ¿Por qué? Primero,
porque exige aceptación. Entonces ya tenemos ahí el concurso de oferta y
aceptación. Tiene que haber alguien que dona y alguien que acepte. Y
porque el propio código en otro artículo, en el 621, dice que en todo lo
no regulado expresamente se aplicarán las normas de los contratos. Bueno,
modalidades de donación. Mirad, en el código hay algunas formas, se
estudian, se dedican artículos a algunas modalidades. Modalidades de
donación, de liberalidad, en los que se discute si realmente es una
donación. Son liberalidades, se discute si es una donación. Por ejemplo,
donaciones remuneratorias. Dice el artículo 619, es también donación la
que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados al
donante, pero siempre que no constituyan deudas exigibles. Si no estás
transmitiendo algo en pago de una deuda, nosotros ya sabemos que es el
cumplimiento de una obligación. Entonces, cuando sin ser obligación
exigible, sin ser deuda exigible. Se esté transmitiendo a alguien
gratuitamente algo por sus méritos o por los servicios prestados, es una
donación remuneratoria. El problema es que el código dice, en el
artículo 622, una cosa que casa mal con este concepto. Dice que las
donaciones con causa onerosa se regirán por las reglas de los contratos y
las remuneratorias por las disposiciones del presente título en la parte
que excedan del valor de lo grabado en el impuesto. Ahora vamos a volver a
leer este artículo. Y que utilice la expresión donaciones remuneratorias,
este 622 no se refiere a las donaciones remuneratorias. Porque aquí no hay
grabamiento ni hay obligación. Se refiere a la siguiente modalidad. Las
donaciones modales u onerosas. Modales en el sentido de que se les impone
un modo, una carga. Es el ejemplo que os pongo siempre. Te dono una finca,
pero a condición de que pagues no sé qué a no sé quién. Pues te estoy
haciendo una donación, pero con una carga. De manera que si no cumples la
carga, te puedo revocar la donación. Entonces esas donaciones onerosas son
aquellas en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo
donado. Aquí lo podemos aplicar. Buenas tardes, buenas tardes. Estamos en
el capítulo 10 hablando de las donaciones. Y particularmente estamos
distinguiendo entre donaciones remuneratorias y donaciones onerosas. La
donación remuneratoria es la que se hace a alguien sin ser obligación
exigible por los méritos contraídos. Y. El padre que dona al hijo un
apartamento por haber acabado la carrera de Derecho. Mientras que la
donación modal o onerosa, que es lo mismo, es la donación que implica un
gravamen para el donatario. Entonces lo que nos está diciendo ese
artículo 622, que no entendíamos, es que una donación. Bueno, pues se
considera que si es una donación con causa onerosa, o sea, si te dono algo
porque te lo debo, eso no es una donación, eso es un contrato. Y si te
dono algo, está mal usada la palabra remuneratoria. Si te dono algo con un
gravamen, pues en la medida en que lo que te dono compensa ese gravamen, es
un contrato. Pero en cuanto lo que te dono excede del gravamen, es una
donación. Quedaros con que la donación remuneratoria es la que se hace a
alguien por los méritos contraídos y la modal o onerosa es cuando se
impone un gravamen. Donaciones mortis causa. Pues mira, en ocasiones
alguien dona algo a un señor y le dice, pero esto te lo dono, pero
produciré afecto cuando yo me muera. Eso es una donación mortis causa.
Claro, esto en el Código Civil no existe como tal donación mortis causa.
Es lo mismo que un testamento. Las donaciones que hayan de producir sus
efectos por muerte del donante participan de la naturaleza de las
disposiciones de última voluntad, o sea, de los testamentos. Y se regirán
por las reglas de los testamentos. ¿Qué quiere decir esto? A ver, no es
el sexo de los ángeles. Si realmente una donación mortis causa no es
donación, sino que es testamento, testamento quiere decir que es
libremente revocable, que se puede cambiar de opinión en cualquier
momento. Vamos a ver qué es la dirección. Donación con reserva de la
facultad de disponer. Mirad lo que dice el artículo 639. Podrá reservarse
el donante la facultad de disponer de algunos de los bienes donados o de
alguna cantidad con cargo a ellos, pero si muriese sin haber hecho uso de
este derecho, pertenecerá al donatario ya totalmente. O sea, yo dono y me
reservo la posibilidad de disponer de lo donado. Pero me la reservo yo, de
manera que si yo no ejercito esa facultad, pues el donatario ya consolida
su posición. Donación con cláusula de reversión. El donante 641. El
donante cuenta con la facultad para establecer para establecer una
reversión o un derecho de retorno a su favor o en el de un tercero. O sea,
yo te doy un bien, pero pacto que si se producen determinadas
circunstancias, el bien volverá o irá a parar a un tercero. Bueno, claro,
mirad, cuando estudiéis en civil 4, en testamentos, tú puedes decir
quiero que estos bienes vayan a un señor y lo sustituyo por otro. Eso es
el llamado. El nombre es muy raro, pero quedaros con la sustitución
fideicomisaria. Cuando el testador dice quiero que los bienes vayan a
fulanito y cuando muera fulanito a menganito y cuando me da menganito a
futanito y establece así establece una cadena de transmisiones. Vale, pues
mirad, la ley dice que estas naciones con cláusula de reversión en favor
de terceras personas van a tener los mismos límites que la sustitución
fideicomisaria, que cuando el testamento ordena que tus bienes vayan a uno
y luego a otro y luego a otro. Claro, si admitiésemos sin límite esto
ocurriría que determinados bienes iban a estar siempre amortizados, iban a
estar siempre fuera del tráfico jurídico, porque el disponente, sea por
testamento o sea por donación, se ha encargado de crear un itinerario para
esos bienes que los aísla totalmente del tráfico. Por eso el código
civil no lo tiene. El código es liberal, pero es que incluso hoy no es
admisible tampoco eso. Bueno, lo que nos está diciendo el código es que
las donaciones con cláusula de reversión a terceros tienen los mismos
límites que las sustituciones en el testamento. ¿Y qué límites son
esos? Pues mirad, pues lo adelanto ya, lo estudiaréis en Civil 4. No hay
límite si esta reversión es en favor de personas vivas. Mirad, futanito,
menganito, o sea, si todos esos están vivos ahora, puedes ordenar todas
las transmisiones que quieras. Pero en el momento en que metes a alguien
que no vive aún, los hijos de futanito, los nietos de futanito, en el
momento en que metes a alguien, solamente caben dos transmisiones. La de la
persona a quien le instituyes en primer lugar y dos más. Liberalidades de
uso, pues los regalos de costumbre, pues los que se hacen con ocasión del
matrimonio, de las bodas de plata, de terminar la carrera, de un
cumpleaños, bueno, esos son regalos de costumbre. Entonces, bueno, sí,
son una verdadera donación. Se hacen por motivos de uso, son habituales,
tienen una verdadera donación. Bueno, vamos a ver los presupuestos y
elementos de la donación. En cuanto a la capacidad de las partes, pues
mirad, ya lo podemos entender. La donación es el acto que implica más
sacrificio, porque vas a transmitir bienes a menudo valiosos a cambio de
nada. Entonces al donante, al que dona, se le va a exigir el tope de
capacidad, lo máximo. Y al que adquiere, pues lo mínimo, porque la
donación en principio no le perjudica. Entonces, a ver. Capacidad para
donar, para ser donante. Aquí, insisto, máximo rigor del código. Podrán
hacer donaciones todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes. O
sea, hace falta la máxima capacidad contractual y la libre disposición de
los donantes. Sus bienes no tienen que estar grabados por nada. Entonces,
¿eso qué significa? Por ejemplo, que para donar los bienes más valiosos,
inmuebles, empresas, valores, objetos de extraordinario valor, los padres
necesitan autorización judicial cuando esos bienes son de los hijos. El
curador representativo, si estos bienes son de un discapacitado, también
necesita autorización judicial. Si el que transmite estos bienes es un
menor emancipado por donación, va a necesitar el consentimiento de sus
padres, por defecto del tutor. Y ya sabemos también que los herederos,
cuando una persona es ausente y lo declaran fallecido, la declaración de
fallecimiento supone que los herederos se hacen cargo de los bienes, pero
que no van a poder donar hasta que pasen cinco años desde la declaración
de fallecimiento. O sea, aquí el ordenamiento es súper restrictivo. Exige
la máxima capacidad. ¿Capacidad para aceptar donaciones? Pues lo más
leve, porque la donación nunca perjudica al que acceda. Entonces, incluso
el nasciturus, la persona que está concedida pero no nacida, va a poder
aceptar donaciones. En general, la donación puede ser aceptada, o sea, se
puede donar a cualquier persona. Si es un nasciturus, pues basta con que la
acepten la donación las personas que legítimamente lo representarían si
hubiesen nacido. Bueno, por tanto, bastante bien. ¿Qué pasaría con esa
capacidad natural? Excepto que sea una donación condicional u onerosa, una
donación que impone gravámenes al donante. Entonces ya haría falta la
capacidad contra él. Bueno, objeto y límites de la donación. Vamos a
ver, hay cosas, la donación se admite, pero hasta ciertos límites. Por
ejemplo, la donación no puede comprender bienes futuros. Bienes que
todavía no son míos, bueno, con una excepción, la donación por razón
del matrimonio. Ya os acordáis, pero ahí es un poquito más permisivo. Lo
vimos en civil 1. Bueno, pues os quería decir que la donación no puede
comprender bienes futuros, primera regla. Segundo, el donante, o sea, el
que dona bienes, deberá reservarse en plena propiedad o en un sufructo los
bienes necesarios para vivir en un estado correspondiente a sus
circunstancias. O sea, aquí viene un señor a la notaría y le dice que
quiere donar todo lo que tiene y no se lo puede abrir. Tercer límite a la
donación. Nadie podrá dar por vía de donación más de lo que pueda dar
por testamento. Mirad. En testamento, lo estudiaréis en civil 4, hay que
respetar la legítima. Es una porción de bienes que la ley reserva a
determinados paquetes, normalmente los descendientes. Entonces el testador
puede ordenar lo que quiera, pero siempre que respete esa legítima. Y esa
legítima es cuantiosa. Pues por la misma razón que el testador en un
testamento no podría disponer libremente de todos sus bienes, sino que
tiene que respetar la legítima, pues si en vez de hacer un testamento le
da por hacer una donación, también va a tener que respetar la legítima.
No puede eso. No se permite hacer por donación lo que no se puede hacer
por testamento. Y diréis, bueno, ¿y cuál es la legítima? Pues la
estudiaréis en civil 4, pero en derecho común son dos terceras partes de
la herencia. Yo con una tercera parte de mi patrimonio puedo hacer lo que
quiera, pero las otras dos terceras partes tengo que reservarlas a mis
descendientes. Esas dos terceras partes, una de ellas se reparte por igual
entre mis hijos. Es lo que se llama la legítima estricta. Y la otra
tercera parte puedo repartirla como quiera entre descendientes, pero al
final esas dos terceras partes tienen que ir a descendientes, ¿vale?
Entonces yo por testamento no puedo ir más allá de ese tercio libre, pues
por donación tampoco. Más límites. Claro, si la donación defrauda los
derechos de acreedores, esa donación que decíamos para limpiarme de
bienes, ponerlos a nombre de otros y que mis acreedores no puedan cogernos,
pues esas donaciones, si son en fraude de acreedores, son restringidas. Y
por lo demás, la promesa de donación no produce efecto ni obligación
alguna. Mirad, una promesa de compra. La venta. Pues hombre, no te hace
dueño del bien, pero genera acción entre las partes. Si tú me has
prometido venderme un bien y luego no me lo vendes, te puedo pedir
indemnización. Pero una promesa de donación, o sea, te prometo que te
donaré y luego me lo pienso mejor y no te dono. No te he donado algo, ojo,
te prometo que te dono. Eso no genera responsabilidad ninguna, lo ha dicho
la jurisprudencia recta. Bueno, perfección de la donación, la
aceptación. Mirad, tenemos aquí dos artículos que aparentemente puede
que se contrariegan un poco. Siempre se ha dicho eso. El 621 dice la
donación no obliga al donante ni produce efecto, sino desde la
aceptación. El donatario tiene que aceptar. Pero esto choca un poquito con
el 623. La donación se perfecciona desde que el donante conoce la
aceptación del donatario. Es decir, ¿qué es lo que hace falta para que
se perfeccione la donación? ¿La aceptación o que el donante conozca la
aceptación del donatario? Pues mirad, hoy se entiende que no hay
antinomias. Es decir, la donación es un contrato consensual que se
perfecciona por el mero consentimiento. El consentimiento es concurso de
oferta y aceptación. Es decir, con la aceptación se perfecciona la
donación. Lo que pasa es que por un principio de buena fe, hasta que el
donante no conoce la aceptación del donatario, donación hay porque se ha
perfeccionado, pero puede revocar la donación. Esa sería un poco la
conclusión. Bueno, en cuanto a la forma, hay que pensar que la donación
es un contrato formal. Es un contrato que no admite cualquier forma, sino
que exige requisitos concretos de forma solemne. La donación no existe si
no cumple estos requisitos de forma. Hay que distinguir. Donación de
bienes muebles tiene que ser por escrito. Y si no es por escrito, entonces
tiene que ir acompañada de la entrega simultánea del bien. ¿Vale? O sea,
donación de bienes muebles, una moto. Pues o te hago la donación por
escrito y ya te daré la moto, pero ya te la he donado. O si no hacemos
escrito, te tengo que dar la moto. Lo que no cabe es no hacer papel y decir
de palabra, te dono la moto la semana que viene. Eso no es una donación.
La donación exige o que lo escribamos o que te entregues simultáneamente
el bien. Esto es la donación de muebles, porque la donación de inmuebles
exige necesariamente escritura pública, exige necesariamente ir al
notario, precisamente para que el notario compruebe que realmente el
donante se reserva en propiedad o de usufructo bienes suficientes para
subsistir. E insisto, es forma solemne. Si te dicen, no, es que esto me lo
han cedido en documento privado. Esto es un compromiso de mi padre que me
lo había dado en un papel. No vale. Forma solemne. Tiene que ser en
escritura pública. Revocación de donaciones. Mira, la donación en
general se diferencia de la disposición de última voluntad en que es
irrevocable. No se puede revocar libremente. Coloquialmente decimos, Santa
Rita, Rita, Rita, lo que se da no se quita. Pues la donación ya está
dada. El ordenamiento permite revocar la donación en tres situaciones que
son francamente excepcionales, de interpretación restringida.
Supervivencia o supervenencia de hijos, incumplimiento de cargas o
condiciones e ingratitud. Vamos a ver qué son esas tres cosas.
Supervivencia o supervenencia de hijos. Yo te hago una donación y después
resulta que, no te lo dices, pero después me nace algún hijo. O el hijo
que yo creía que estaba muerto resulta que está vivo. Eso es la
supervivencia. Medir un hijo después de la donación es la supervenencia.
Que aparezca vivo el hijo que yo creía muerto es la supervivencia. En esos
casos la ley dice, hombre, es lógico entender que si tuvieras sabido que
ibas a tener más responsabilidades familiares igual no hubieses donado. En
ese caso se puede revocar la donación. También puedes no revocarla y
dejarla igual, pero se puede revocar la donación. Entonces mira, dice el
644, toda donación hecha por persona que no tenga hijos ni descendientes
es revocable por el mero hecho de que concurra uno de estos dos casos.
Primero, que el donante no tenga hijos ni descendientes. Que el donante
tenga después de la donación hijos, aunque sean póstumos, o sea nacidos
después de la muerte. Esto es la supervivencia. Y también es revocable
que si resulta vivo el hijo del donante que se reputaba muerto cuando se
hizo la donación. Esta es la supervivencia. Bueno, esta facultad de
revocar las donaciones es transmisible a descendientes. La tiene el donante
y si el donante muere pasa a sus descendientes. Pero dura sólo cinco años
desde la donación. No, perdón, cinco años contados desde que se tuvo
noticia del nacimiento del último hijo o de la existencia del que se
creía muerto. O sea, cinco años. Y es un derecho transmisible a los
herederos del donante. Si el donante no lo ha ejercitado en vida, lo pueden
matar sus herederos. ¿Vale? Segunda causa de revocación de donaciones,
incumplimiento de cargas. Si el donatario, si el donante le ha impuesto
cargas al donatario, lo que te digo es que dona esta finca pero págale a
mi hermano una pensión de 500 euros. Bueno, pues si no cumples esa carga
yo te puedo revocar la donación. Esta también es transmisible a los
herederos y el plazo para impugnar la donación es un plazo de cuatro años
por analogía con la rescisión. Y tenemos, por último, la revocación de
donaciones por ingratitud del donatario. Cuando el donatario realiza una
conducta que se considera que es eso, lesiva hacia el donante. De manera
que si el donante, a ver, si hubiera sabido que el donatario se iba a
portar así de mal igual no le hubiera hecho una revocación. ¿Vale?
Entonces, ¿cuándo tiene lugar la revocación por ingratitud del
donatario? En los casos en que el donatario cometa algún delito contra el
donante, contra su persona o no lo viera. También cuando le impute algún
delito al donante, salvo que sea un delito cometido contra el propio
donatario. Y cuando le niegue indebidamente alimentos. En esos casos se
entiende que el donatario ha sido ingrato y el donante le puede, no es
necesario que sea así, pero le puede revocar la donación. Bueno, la
jurisprudencia ha añadido. Ha dicho, por ejemplo, aquí hablamos de
delitos, de imputar delito, de cometer delito. No hace falta que haya una
sentencia penal condenada, basta con que se acredite que se han realizado
sus hechos. La jurisprudencia última también considera que el maltrato de
obra o psicológico puede ser causa de ingratitud. Parte de estas causas
que hemos visto, que el donatario maltrate psicológicamente de obra, por
supuesto, al donante, puede ser causa de revocación. Bueno. Esta causa de
revocación no es transmisible a los herederos del donante. Las anteriores
sí, porque en el fondo las anteriores eran económicas, se basaban en
dinero. Entonces los herederos del donante tenían derecho a deshacer esa
donación porque estaba en juego su derecho patrimonial. Pero en la
revocación por ingratitud es más una causa moral, es decir, el donante se
siente dolido. Entonces en ese sentido es una acción personal, solo el
donante puede revocar. Y tiene un plazo de prescripción de un año. Es
prescripción, se puede interrumpir. Bueno. Efectos de la revocación. Pues
nada, la restitución al donante de los bienes donados. ¿Y qué pasa si
esos bienes donados han pasado a un tercero? Pues entonces habrá que
restituir el valor que esos bienes tenían al tiempo de la donación.
Bueno. La reversión de donaciones. El artículo 641 ya hemos hablado de
él. Este de que el donante puede establecer una reversión a sí mismo por
favor de terceras personas. Y entonces habría que respetar los límites de
la sustitución fideicomisaria. Y la reducción de donaciones inoficiosas.
Pues ya hemos dicho que una donación inoficiosa es cuando va más allá de
la parte de libre disposición del donante en su alerta. Entonces la
solución, si una donación se pasa de esa parte de libre disposición, la
solución no es declararla nula, es reducirla en cuanto sea inoficioso. Es
decir, si yo tengo un patrimonio de 10.000 euros, sabemos que puedo donar
3.333. Bueno, pues si dono 4.000 habrá que reducir hasta que quepa en esa
parte de 3.333. Vale. Capítulo 11. El contrato de compraventa. Vamos a
remangarnos porque aquí, como os digo, llegaremos hasta donde podamos. Es
el contrato más importante y no quiero fusilar. Bueno, la compraventa e
ideas generales. Mirad, la compraventa es el contrato tipo. Es decir, es el
contrato más básico, el que sirve de modelo a la regulación de otros. Es
el contrato más habitual en la realidad. Vamos a ver. El artículo 1445 no
define pero describe muy bien la compraventa. Dice, por el contrato de
compra y venta, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo
que lo represente. Cosa determinada y precio cierto. En dinero o signo que
lo represente, porque si es en bien, esa es una pregunta. Bueno, por tanto,
características del contrato de compraventa. Vamos a esa clasificación
que vimos en el capítulo primero. Vamos de diversos tipos de contrato.
Vamos a pasarla por el tamiz del contrato. La compraventa es un contrato
consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento. O como dice el
artículo 1450, la compraventa se perfecciona y será obligatoria para
ambos cuando hayan convenido sobre la cosa y el precio. Aunque no se hayan
entregado todavía la cosa y el precio. Si yo te vendo la moto, que te la
entregaré la semana que viene y tú me pagarás la semana que viene, pero
ya hemos hecho el acuerdo de voluntarios y hemos consumado el contrato, ya
hay contrato de compraventa. El cumplimiento luego de nuestras respectivas
obligaciones. Queda para una fase posterior, para la fase de ejecución,
pero perfección ya hay. Otra característica es que es un contrato
bilateral porque genera obligaciones recíprocas para ambos. Vamos a ver,
es un contrato oneroso en el sentido de que hay prestación y
contraprestación. Lo que pasa es que como veremos, esa onerosidad, esa
contraprestación puede ser proporcionada a la prestación o no. Si la
contraprestación y la prestación son iguales. Si son proporcionadas, se
dice que es un contrato oneroso y además conmutativo. Pero si prestación
y contraprestación quedan un poquito al azar, se dice que es aleatorio.
Por ejemplo, te compró la cosecha del año. No sabemos, ponemos un precio
al azar. No sabemos si será mucha o poca. Tiene algún componente
aleatorio. Y otra característica de la compraventa muy importante es que
es un contrato transmisivo de dominio. Es decir, la compraventa se hace con
la intención de transmitir la propiedad individual. Lo que pasa es que en
nuestro ordenamiento, como veremos más adelante. Para transmitir la
propiedad del bien no basta la compraventa. Nosotros seguimos una teoría
en la adquisición de la propiedad. Que se llama en España, que se llama
teoría del modo. No nosotros, sino la ley española, el derecho español.
Sería una teoría para transmitir la propiedad, que es la teoría del
título y del modo. La compraventa sería título, es decir, contrato,
acuerdo. Pero para que transmita la propiedad. O sea, la compraventa es
obligatoria desde que la perfeccionamos. Desde que hay contrato, desde que
hay título. Pero la propiedad solamente se transmite cuando, además de
título, hay modo, es decir, cuando haya entrega del bien. De manera que si
yo te he vendido un bien, pero aún no te lo he entregado. Si yo solo vendo
un tercero me podrás reclamar daños y perjuicios. Pero no que has hecho
dueño del bien todavía. ¿Veis la diferencia? Pues la compraventa es
título para transmitir la propiedad. Pero de por sí sola no transmite la
propiedad. Bueno, incluso hay quien considera, ha habido quien ha
considerado que la compraventa no es necesariamente un contrato dirigido a
transmitir la propiedad. Porque han existido, existen. Un pacto que se
llama el pacto de reserva de dominio. A veces el vendedor transmite el bien
al comprador. Esto es muy habitual en los coches. Y hasta que el comprador
le termine de pagar todos los plazos del precio, el vendedor se reserva la
propiedad del bien. Solamente te harás propietario cuando no tengas el
último plazo. Eso se llama pacto de reserva de dominio. O sea, se hace una
compraventa con pacto de reserva de dominio. Hay quien dice, bueno, esto de
que la compraventa tiene por objeto transmitir la propiedad en la
compraventa con pacto de reserva de dominio claramente no. Porque hacemos
la compraventa con una intención clara de que no se transmita todo el
impacto. La generalidad de la doctrina considera que la finalidad última
de la compraventa es transmitir la propiedad. Incluso cuando hay pacto de
reserva de dominio. Que realmente lo que es, es una garantía de que el
vendedor cobra el precio. Pero al final, si todo va bien, el comprador
adquirirá la propiedad. Bueno, capacidad para celebrar el contrato de
compraventa, las prohibiciones. Pues a ver, la compraventa también es un
contrato de los importantes, de los que exige bastante capacidad. Dice el
1457 que podrán celebrar el contrato de compraventa a todas las personas a
quienes este código autoriza para obligarse. Más adelante se dice que si
se trata de bienes muy importantes, muebles, empresas, valores mobiliarios
o objetos de extraordinario valor, pues ya sabemos que los padres para
vender los bienes necesitan autorización judicial y el curador
representativo también. Y sabemos también que estos mismos bienes, el que
nos vende su menor emancipado, necesita él asentimiento. ¿Por qué?
Porque el curador necesita el asentimiento de sus padres con su deceptor
tutor. Bueno, esto es la capacidad en general para poder vender. Pero,
además de eso, el código establece prohibiciones. Es decir, personas que
tienen la capacidad general, sin embargo, tienen prohibido adquirir
determinados bienes, ya sea en subasta pública o judicial, por sí o por
persona interna. O sea, hay personas que aunque tienen capacidad tienen
prohibido adquirirlo. Son los del 1459. Bueno, antes de eso, en el 226 dice
el tutor no puede adquirir por título oneroso bienes del tutelado o
transmitirle bienes de igual título. O sea, el tutor, en principio, no
puede comprar ni vender bienes del tutelado. La ley concursal. Pues dicen
los administradores concursales, que son los que se encargan de gestionar
el patrimonio de la persona que está en concurso, que tiene más deudas
que bienes. A esa persona se le quita la administración de sus bienes y en
su lugar se ponen unos administradores concursales. Pues esos
administradores no podrán adquirir por sí o por persona interpuesta ni
aun en subasta los bienes y derechos que integren la masa activa del
concurso. Bueno, estos son fuera del 1459. El 1459 añade, dice, tampoco
pueden adquirir los mandatarios y albaceas los bienes de cuya
administración estuviesen encargados. El contrato de mandato es el
contrato por el cual una persona a la mandante encarga a otra, a la
mandatario, que le haga una gestión. Por ejemplo, que le venda un bien.
Bueno, pues ese mandatario no va a poder adquirir el bien para sí. Va a
venderlo un tercero, pero no para sí. El albacea es el ejecutor de la
voluntad del causante. El causante le dice, bueno, yo me muero, encárgate
tú de gestionar mi evidencia. Pero el que no puede, el albacea, es comprar
esos bienes del causante. Los funcionarios públicos no pueden adquirir los
bienes de cuya administración estuviesen encargados. Y lo mismo el
personal al servicio de las administraciones públicas respecto de la
administración de justicia respecto de los bienes en litigio. O sea, un
juez no puede comprarle el bien de cuya propiedad está conociendo un
juicio. El concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid no puede
adquirir un bien del que esté conociendo por su actuación como concejal
de urbanismo. Bueno, ¿qué pasa si se infringen estas prohibiciones?
¿Qué pasa si a pesar de la prohibición, un señor compra estos bienes?
Pues mira, en general, como lo que subyace es un interés público, esto es
nulo de pleno derecho. Está claro. Salvo el caso de los mandatarios y los
almacenes. Porque ahí se considera que el interés es privado. Esos actos
son anulables. Pero el representado del mandato, o los secretarios en el
caso del almacén, podrían perfectamente ratificar la actuación del
mandatario o el almacén. Por eso se dice que es anulable. Porque si no se
impugna sería malo. Vamos a ver el objeto de la compra. Hemos dicho cosa
determinada a cambio de precio cierto o signo que le represente. Vamos a
empezar hablando de la cosa. ¿Qué cosas se pueden comprar o denominar?
¿Qué cosas son susceptibles de comprar? Pueden ser cosas corporales o
incorporales. Se puede vender un derecho de autor, por ejemplo. Pueden ser
cosas muebles o inmuebles. Te puedo vender una moto o te puedo vender un
apartamento. Cosas presentes y futuras. Ya hemos visto. Te puedo vender la
moto que tengo ahora o la cosecha que cogeré al año que viene. Bueno,
pero los requisitos que debe cumplir lo que se vende son los siguientes.
Debe ser algo de comercio lícito. Yo no te puedo vender un riñón. Si te
vendo un riñón, a ver, en el mercado negro puedo hacer eso. Puedo hacer
lo que sea. Pero civilmente eso no se considera una compra. Porque no
cumple el requisito del objeto de ese contrato. Las cosas, además de ser
de comercio lícito, deben ser posibles. Deben tener existencia real o por
lo menos posible. Igual no en el momento de hacer el contrato, pero sí en
un momento posterior, cuando haya que ejecutar las prestaciones. Si la cosa
no tiene existencia real al contratar, pero previsiblemente puede llegar a
tenerla, es cuando, como decíamos al principio del tema, la compraventa,
que siempre es onerosa, puede ser conmutativa o aleatoria. Mira, yo te
compro la cosecha del año que viene. Esto lo podemos hacer de dos maneras.
¿Contrato conmutativo? En ambos casos estamos hablando de una cosa que no
tiene existencia real, pero que la va a tener. Es imposible, muy previsible
que lo tenga. En el contrato conmutativo hay equilibrio de prestaciones. Yo
te compro la cosecha del año que viene a tanto el quilo. Si hay más o
menos cosecha, te pagaré más o menos. El contrato, eso se llama
compraventa de cosas terapéuticas. Frente a él está la compraventa de
esperanza, que es totalmente aleatoria. Te compro la cosecha del año que
viene. Por quince mil euros, haya lo que haya. Haya mucho o haya poco.
Entonces, la cosa objeto de compraventa tiene que ser lícita, posible y
tiene que ser también determinada. O por lo menos determinable, sin
necesidad de nuevo acuerdo entre las partes. Se discute también si
necesariamente la cosa vendida tiene que ser cosa propia del que la venda.
Se ha planteado desde el anuncio. Es poco menos de muchísimo tiempo. Si
cabe la venta de cosa ajena. Y la contestación es que, claro, si yo estoy
vendiendo una cosa que no es mía por un problema de consentimiento, porque
he padecido un error o porque me has engañado y me has hecho pasar por mí
lo que no era mío. Por ejemplo, si hay un vicio del consentimiento, pues
eso es anulable. Pero también cabe la posibilidad de que las partes
conscientemente hagan un contrato de venta de cosas ajenas. Es decir, yo me
comprometo a venderte ese perro de caza que no es mío. Es de mi vecino.
Claro, lo que se dice desde siempre es que puede ocurrir que
implícitamente lo que esté haciendo el vendedor es comprometerse a
adquirir previamente ese dinero. Eso no es nulo necesariamente. O sea, si
las partes realmente quieren hacer ese contrato, el contrato es válido.
Yo, vendedor, que me comprometo a vender, que vende una cosa ajena, me
estoy obligando a adquirir previamente esa cosa. De manera que si no lo
hago, te tendré que indemnizar de no superar. O sea, que en ese sentido,
sí puedo hacer eso. Entonces, produce efecto jurídico la venta de cosas
ajenas. Bueno, este es el primer requisito material, la cosa que se vende.
Vamos a ver el segundo requisito, el precio de la compra. El precio tiene
que ser verdadero o real. Porque claro, si te vendo un hotel en Marbella
por un euro, eso es un negocio simulado. Realmente es una donación.
Segundo requisito, tiene que ser un precio cierto en el sentido determinado
o determinable. No vale dejarlo abierto. Te pagaré lo que quieras, ¿no?
Podemos decir, te pagaré lo que valga comprar 100 barriles de petróleo
Brent cuando te tenga que pagar al año que viene. Eso es susceptible de
determinación. Pero tiene que estar determinado o ser por lo menos
determinado. Otro requisito del precio, decimos en dinero o signo que lo
represente. Claro, porque si lo que yo te doy, lo que yo te pago no es en
dinero, es con otro bien. Esto es una permuta. Cambio de cosa por cosa es
permuta, no es comprarlo. El problema se plantea cuando tú me transmites
un bien y yo te pago parte en dinero y parte con otro bien. Eso es
compra-venta o permuta. Pues dice el código que habrá que estar a la
intención de las partes. Y si no consta cuál es la intención de las
partes, pues entonces esto será compra-venta y permuta proporcionalmente a
la parte de precio que implique cada una de las dos cosas. O sea, si te
pago un dinero del 60%, pues en ese 60% será compra-venta. Si lo pago con
bienes, en ese 40% será permuta. En dinero o signo que lo represente.
Bueno, eso del signo que lo represente se refiere a los títulos-valores
que representan dinero. Cheques, pagarés, letras... Entonces la
jurisprudencia, bueno, el propio código dice que cuando no te pago un
dinero, sino que te pago en signo que lo represente, ese pago sólo
producirá efectos cuando esos efectos hayan sido realizados. Cobrar el
cheque, por ejemplo, o la letra. Bueno, se plantea el problema de si tiene
que haber también un precio justo. Ya hemos visto que la compra-venta no
implica. No implica equivalencia objetiva, que de hecho hay compra-ventas
de esperanza. Lo que sí hay que tener en cuenta es que desde luego una
compra-venta por un precio ridículo, reisorio, sería un negocio singular.
Y luego también hay que tener en cuenta que en ocasiones el precio viene
impuesto por la ley. Por ejemplo, en materia de viviendas de protección
oficial, pues hay un precio máximo o puede haber un precio mínimo
también. Bueno, y que a veces en la compra-venta es muy habitual el pacto
de arras. Ya lo vimos en el primer cuatrimestre. Es como una garantía. Las
partes entregan una cantidad. De manera que si luego el contrato se
celebra, pues eso se imputa al precio. Pero si las arras son penitenciales,
pues la entrega de arras por el comprador al vendedor supone que si el
vendedor quiere desistir del contrato de compra-venta, perderá. Si es el
comprador, perderá las arras. Y si es el vendedor, las tiene que tener
duplicadas. Bueno, vamos a analizar ahora en concreto la posición del
vendedor. Derechos y obligaciones del vendedor. Mirad, la primera
obligación que tiene el vendedor es entregar la cosa a uno. Yo te vendo un
coche, tengo que entregarte el coche. Vamos viendo cosas. Objeto y
circunstancias de la entrega de la cosa. La entrega, la obligación que
tiene el vendedor de entregar la cosa, incluye no solo la cosa como tal,
sino sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados. También los
títulos de propiedad, los informes necesarios para poder utilizar esa
propiedad. En cuanto al lugar de la entrega, pues lo que las partes hayan
convenido. Las reglas generales del cumplimiento de las ordenaciones. Y si
no han convenido nada, artículo 1181. Pues la regla de la entrega. La
supletoría es donde exista la cosa en el momento de constituirse la regla.
Formas de entrega a la tradición. Retomo lo que os he dicho al principio.
En nuestro ordenamiento seguimos la teoría del título y el modo. Para
transmitir la propiedad no basta con el contrato, no basta con el título,
sino que hace falta algo más. El modo, la entrega del bien, la tradición.
Entonces, de esto vamos a hablar. Cómo se produce la entrega de la cosa y
cómo se produce por tanto la transmisión de la propiedad. Mirad, hay
tradición significa eso, transmisión. Escoge la palabra latina literal
traditio. Bueno, primero hay una entrega de la cosa que es física. Es lo
que se llama la tradición real. Se entenderá entregada la cosa vendida
cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Esto puede ser
materialmente, es decir, te entrego el coche y te lo doy ya. Como dice la
sartén, me pongo el chubasquero que me he comprado porque se ha puesto a
llover. O me echo la siesta en el apartamento que me acabo de comprar.
Bueno, pues ahí. Estoy en poder y posesión de lo que me has vendido. Pero
además de esa tradición material, hay una tradición simbólica. A veces
te doy las llaves, te doy las escrituras. Eso supone transmisión. Esta es
la que llamamos tradición real en el sentido real de res rei, de cosas. Es
decir, aquí hay una entrega de cosa. La propia cosa que te vendo o algo
que lo simbolice. Tenemos luego la constitutum possessorium y traditio
brevemanual. Son las situaciones en las que propiamente no hay una entrega.
Porque ya había una posesión. Constituto un possessorio. El vendedor me
vende el bien, pero no me entrega materialmente el bien, sino que él va a
seguir poseyéndolo. Yo te vendo el bien, pero me quedo como arreglado.
Entonces ahí propiamente no hay entrega. Se dice que ahí es la
constitución de posesión. La traditio brevemanual es lo contrario. El que
ya venía poseyendo el bien, adquiere la propiedad. Entonces ahí tampoco
hay propiamente entrega, porque ya la tenía antes la entrega. Es el caso
de que el inquilino se hace propietario de ello. En esos casos se dice que
la constitución de esas posesiones o la transformación de la posesión en
propiedad se considera que ya es traditio. No hace falta nada especial. Y
luego está la traditio instrumental, superimportante en la práctica.
Mirad lo que dice el 1462. Cuando se haga la venta mediante escritura
pública, o sea, ante notario, el otorgamiento de esta, de la escritura,
equivaldrá a la entrega de la cosa objeto de contrato si de la misma
escritura no resulta o se deduce claramente lo contrario. O sea, todas las
ventas que se hacen en notaría por el hecho de haber otorgado la escritura
se entiende ya entregada. Bueno, seguimos hablando de la obligación de
entrega que tiene el vendedor. Mirad, reglas especiales en materia de venta
de inmuebles. Los inmuebles, para el código, se pueden vender de dos
maneras. Como cuerpo cierto, es decir, como unos linderos, como
físicamente son, pues eso quiere decir que el precio es el que hemos
pactado, independientemente de que echemos el metro y haya una poquita de
más o de menos superficie respecto de la revista, porque hay que vender
una unidad, tal y como es. Eso sería venta como cuerpo cierto. Pero
también se puede vender los inmuebles a tanto por unidad de superficie, a
100 euros el metro cuadrado. Entonces, la ley dice, que según haya en la
realidad más o menos metros de lo que hemos dicho en el documento, se
producirán ajustes en el precio. ¿Entendéis? Si se vende como cuerpo
cierto o no, si se vende a tanto por unidad de superficie, sí. Esa es la
idea. Entonces, que se vende por un precio alzado como cuerpo cierto o a
tanto por unidad de medida. Bueno, a tanto por unidad de medida. Primera
hipótesis. Venta del inmueble por unidad de medida con cabida inferior a
la señalada en el contrato. Hemos dicho que mide una hectárea y realmente
mide 0,8. Pues entonces dice que el vendedor tiene la obligación, la
obligación de entregar todo lo pactado. Pero si no es posible, el
comprador, siempre que haya una diferencia de más de la décima parte,
puede optar entre una rebaja proporcional del precio o resolver el
contrato. Vamos al caso contrario. Venta de inmueble por unidad de medida
con cabida superior a la señalada en el contrato. Pues entonces, en
principio, el comprador tendría la obligación de pagar el exceso porque
ha recibido más, pero si la diferencia es más de la vigésima parte, más
del 5%, el comprador, entonces, puede optar entre pagar el mayor valor del
inmueble o desistir de comer. Y esto, insisto, siempre que sea una venta
hecha a tanto por unidad de superficie, porque si es una venta por precio
alzado, se considera que se vende como cuerpo cierto y aquí no hay ajustes
de precio. Bueno, todas estas acciones que estamos viendo para pedir estos
ajustes de precio están sometidas al plazo de caducidad de seis meses.
Caducidad, no es interrumpida. Bueno, dentro de la obligación de entregar
la cosa que tiene el vendedor, pues hay que tener en cuenta el artículo
1124. Recordad, el que decía que en los contratos bilaterales, cuando una
de las partes incumple su obligación, la otra puede resolver el contrato
sin su cumplimiento. Bueno, pues esto tiene aplicación concreta en dos
preceptos del código que nos interesan aquí. 1466. El vendedor no estará
obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el
precio o no se ha señalado en el contrato el plazo para el pago. Es lo que
decía. Venimos, yo te doy la moto y tú me das dos mil euros. Quedamos, yo
te llevo la moto, pero no me traes los dos mil euros. Pues si no hemos
pactado un plazo para que me pagues más tarde, yo suspendo la entrega, no
tengo por dónde entrar. Esto es una concreción del 1121. Otra
concreción, la del artículo 1467. En caso de compra-venta con precio
aplazado, tampoco está obligado el vendedor a realizar la entrega si
después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal
suerte que el vendedor corre riesgo inminente y tiende a perder el precio.
Es decir, la moto y los dos mil euros, solo que te he dicho que me puedes
pagar los dos mil euros el mes que viene. Pero entre tanto, estás en
situación de insolvencia. La jurisprudencia dice que no hace falta que te
hayan declarado un concurso. Basta con que notoriamente se vea que no
tienes insolvencia. Pues entonces yo puedo decir no te entrego la moto.
Bueno, por tanto, primera obligación del vendedor, entregar la cosa.
Segunda obligación, saneamiento importantísimo. Saneamiento por edición
y por vicios obvios, obligación del vendedor. Vamos a hablar primero de la
del saneamiento por edición. Mira, saneamiento es una palabra que se usa.
O sea, el vendedor debe responder de dos cosas. De que es dueño de lo que
vende. Eso es el saneamiento por edición y de que lo que vende no tiene
defectos que lo hagan impropio para nosotros. Eso es el saneamiento por
vicios obvios. Vamos a hablar primero del saneamiento por edición. El
vendedor tiene que responder de que es propietario de lo que tiene. La
edición. Esa palabra viene de evince del latín, que significa vencer en
juicio. Entonces, en definitiva, es la situación que se produce la
edición cuando el comprador se ve privado de la propiedad de la cosa
comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero, a consecuencia de una
sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compra. O
sea, requisitos de la edición. El comprador tiene que verse privado del
bien por una sentencia firme. Por un derecho anterior a la compraventa y
tercer requisito en el momento en que al comprador le presentan la demanda,
reclamando la propiedad del bien, tiene que hacérselo saber al vendedor.
Si no le notifica al vendedor que ha sido demandado en juicio, luego el
vendedor no va a prestarle saneamiento por edición. Eso es muy importante.
Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor, es
necesario que la demanda de edición le haya sido notificada en instancia
del comprador, eso lo dice expresamente el código. Bueno, pactos sobre el
saneamiento por edición. Mira, el saneamiento por edición es un elemento
natural de la compraventa. Es decir, en principio eso está en todas las
compraventas, tal y como acabamos. Lo que pasa es que el código admite
pactos sobre la edición para hacer más grave la responsabilidad del
vendedor o para hacerla menos grave. Maticemos algunas cosas. Primero, el
código admite que se pueda pactar que el vendedor no responde de edición.
Pero ese pacto no le gusta porque lo ve un poquito sospechoso. O sea, yo te
vendo un bien, pero pactamos que no me puede pedir la reclamación si luego
resulta que no soy el propietario. Entonces, el código dice vale, el pacto
sirve, se admite, pero es nulo ese pacto si el vendedor va de mala fe, si
se demuestra que el vendedor iba de mala fe, que ya sabía que iba a quitar
el bien, ese pacto es nulo, el vendedor responde de edición. Y por otro
lado hay que tener en cuenta que desde el punto de vista del comprador, el
comprador puede renunciar a la edición, pero además de que no debe haber
mala fe del vendedor, es que el comprador, esa renuncia tiene que hacerla
con conocimiento de los riesgos de la edición y sometiéndose a sus
consecuencias. O sea, tiene que ser consciente de lo que renuncia. Bueno,
además hay que tener claro que si el comprador es un consumidor, la
legislación protectora de los consumidores declara nula la renuncia previa
a los derechos otorgados a los consumidores, por supuesto, al saneamiento
por edición. Los consumidores, si renuncian al saneamiento por edición,
eso es nulo. Bueno, también cabe lo contrario. Que se agrave, por acuerdo
entre las partes, la responsabilidad del vendedor en caso de edición. Es
decir, en caso de edición no solamente vas a responder como dice el
código, sino que además pactamos, por ejemplo, una cláusula penal.
Efectos de la edición. Imaginemos, yo he comprado una finca y resulta que
me he quedado sin ella porque un tercero, que tuve sentencia firme,
notificaba al vendedor, ha demostrado que es dueño por un derecho
preferente al otro. Bueno, pues yo comprador me quedo sin él. ¿Qué puedo
reclamar al vendedor? Le puedo reclamar primero la restitución del precio
que pagué por la cosa vendida, pero actualizado al tiempo de la edición.
Lo que vale el bien al tiempo que me lo han quitado. Puede ser más o menos
que cuando lo compré. También le puedo pedir al vendedor los frutos o
rendimientos, si me han condenado a mí a entregarlos al que lo haya
vencido en juicio. Claro, si el que ha demostrado que es propietario le he
tenido que entregar los rendimientos de ese bien durante el tiempo que yo
lo he tenido. También al vendedor le puedo pedir que me lo restituyan.
También le puedo pedir al vendedor las costas del pleito. Si al pleitear
incurrieron costas, pues a mí no me tiene que costar un duro todo esto.
También los gastos del contrato se los hubiese pagado el comprador. Pues
todo lo que el comprador haya pagado por la compra, impuestos, escrituras.
Y si el vendedor ya ha ido de mala fe, si sabía que aquí había problema,
que él no era dueño, pues además de todo lo anterior, daños, intereses
y gastos voluntarios sobre puro crédito. Es decir, todo lo que haya pagado
el contrato. Bueno, supuestos de edición parcial. ¿Qué pasa si no es que
me hayan quitado toda la propiedad del bien? Sino que el comprador lo que
pierde con motivo de la edición no es toda la cosa vendida, sino una
parte, pero una parte de tal importancia que se entiende que sin esa parte
no hubiese comprado. Pues entonces el comprador podrá exigir la
rescisión, es decir, la resolución del contrato. Bueno, existe también
la edición de cargas o gravamenes ocultos. Es decir, en virtud de esa
sentencia no es que al comprador le quiten la propiedad. No, es que lo que
él había comprado y había pagado como libre de cargas, resulta que tiene
una carga, no aparente. Resulta que tenía un usufructo o una servidumbre a
favor de un tercero. Y el vendedor me lo dijo y me lo cobró como si
estuviera libre de cargas y gravamenes. Y resulta que me tengo que comer
una servidumbre a favor del vecino. Eso sería la edición de cargas o
gravamenes ocultos. Si la finca vendida estuviese grabada sin mencionarlo a
la escritura con alguna carga o servidumbre no aparente, si es aparente, si
se ve, el comprador no puede reclamar. Pero si es una carga no aparente de
tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no lo hubiera comprado
si lo hubiese conocido, pues el comprador podrá pedir la rescisión del
contrato, a no ser que prefiera la indemnización. O sea, en resumen, tiene
un año para elegir entre resolver el contrato o que le indemnice y luego
pasado ese año tiene otro año más, pero para pedirle solamente la
indemnización. Bueno, ¿qué dice la jurisprudencia? Dice, bueno, primera
una cosa mala y una buena para el comprador. La mala. Eso es, eso es la
publicidad registrada. Si la carga estaba inscrita en el registro de la
propiedad, pues entonces se excluye la aplicación de este artículo. Es
decir, el comprador se tiene que aguantar porque la carga estaba publicada
en el registro de la propiedad, pues no puedes pedir ahora la rescisión o
la indemnización, porque la carga la tenías que conocer. Sin embargo, la
jurisprudencia es lo contrario, es muy tolerante y muy permisiva hacia las
cargas urbanísticas. Es decir, si el vendedor no se ha callado respecto de
la situación urbanística de los solares y luego resulta que la situación
urbanística era peor que la que el comprador había conocido, pues ahí
sí que la ley protege mucho al comprador, ¿vale? O sea, el comprador que
se dé por fastidia o si la carga estaba en el registro de la propiedad,
pero tiene todas las posibilidades de reclamar si es una carga urbanística
relativa a la calificación del suelo que no fue comunicada por el
vendedor. Bueno, la infracción... Sí, sí. En este caso de carga
urbanística tiene cuatro años el vendedor, perdón, el comprador, para
anular el contrato, para recibir y exigir la indemnización que le
corresponde. Por tanto, la primera obligación que tenía el vendedor era
prestar el saneamiento por edición. La segunda obligación es prestar el
saneamiento por vicios ocultos. Es decir, responder frente al comprador
cuando la cosa vendida tuviese vicios o defectos ocultos que la hagan
impropia para el uso a que se le destina o que disminuya de tal modo este
uso que de haberlos conocido el comprador no lo había adquirido o había
dado menos precio. Eso es el saneamiento por vicio oculto. Tenemos vicios o
defectos, es lógico presumir que de haberlos conocido no hubiese adquirido
bien o hubiese pagado menos precio. De hecho, la solución que prevé la
ley en este caso es que el comprador puede optar entre dos acciones. Es
decir, resulta que me has vendido, promotor inmobiliario, un bien que tiene
defectos, que la calefacción no funciona. Por ejemplo, si la finca es tan
sólida, el apartamento es tan sólido, eso hubiera sido un apartamento
para esquiar en el piringüe y no tiene instalación de calefacción.
Bueno, pues en ese caso, ¿qué puede hacer el comprador? Optar entre
resolver el contrato, los romanos llamaban acción redimitoria, resolver el
contrato, dejarlo sin efecto y devolverse todo, o pedir una rebaja
proporcional a juicio de peritos al defecto que tiene el bien. Es la
acción cuantiminal. O sea, es el comprador el que elige. Resolvemos el
contrato o rebajamos el precio según lo que digan peritos. Bueno, esta
acción ha de ejercitarse en el plazo de seis meses contados desde la
entrega de la cosa vencida. Bueno, dos cosas muy concretas que están en
letra pequeña, pero os las comento. Primero, desde la ley del ruido del
año 2003, desarrollada por el decreto del 2006 que crea el código
técnico de la edificación, son dos cosas muy concretas, son normas que
dicen cómo tienen que ser las edificaciones, sobre todo las residenciales.
Estas normas permiten entender que el ruido se puede considerar vicio
oculto. O sea, tú, mi mueble está a tres kilómetros del aeropuerto, en
principio no debería haber problema, pero resulta que es donde los aviones
empiezan a bajar para tomarte por la orientación del aire y la orografía.
De manera que yo tengo unos ruidos infernales en mi casa de los que no me
habías advertido. Bueno, pues el ruido puede tener la consideración de
vicio oculto, eso es lo que quiero entender. Y también hay unas normas
especiales del saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales, que
es una regulación más restrictiva para el comprador. Esto en el mundo de
los tratantes de animales, los tratantes de caballos, pues bueno, es un
mundo siempre como más dinámico, ¿no? Entonces aquí el comprador tiene
que andar más listo porque si le cuelan un animal con vicio, con
enfermedad, puede reclamar, pero tiene menos posibilidades de reclamar. A
ver, primera idea. Tiene que tratarse, el comprador ha de ejercitar la
acción en plazo de 40 días a partir de la entrega del animal. Es decir,
ya no son seis meses, son 40 días. Segundo, el vicio debe ser oculto. Si
salta a la vista, ¿no? El vicio defecto debe estar determinado por la ley
o los usos locales. O sea, a ver, tiene que ser un defecto que, bueno, pues
que seguro el uso local pueda dar lugar a resolver el contrato. Y tercero,
hay compras que se consideran tan extremas que ahí no cabe nunca pedir el
saneamiento por vicios ocultos. Es decir, si el comprador compra, son
ventas hechas en feria o pública subasta o caballerías enajenadas como de
desecho. Entonces no hay saneamiento. Bueno, garantías del pago del precio
en favor del vendedor. Mira, seguimos viendo la posición del vendedor.
Seguimos viendo la posición del vendedor. Imaginad, vamos a ver, hay
muchísimas compraventas en las que el precio se aplaza. El vendedor te
dice al comprador, vas a pagar en X plazo. ¿Vale? Entonces es muy habitual
que las partes pacten y digan, bueno, yo te he dado un aplazamiento, pero
puedo resolver el contrato de compraventa porque entiendo que no vas a
cumplir. Que no vas a cumplir. Sería una concreción del 1124. Otra vez
esa norma que dice que en los contratos recíprocos una de las partes no
cumple, la otra no está obligada a cumplir. Mirad lo que dice el 1503.
Aquí estamos en fase preventiva. El comprador todavía no ha pagado, pero
es que tenemos el temor racional y fundado de que no pueda pagar. Si el
vendedor tuviera fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble
vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la
venta. Es decir, todavía esto no es el 1124. Todavía no ha habido un
cumplimiento. El vendedor tiene el temor racional y fundado. Es decir, me
he obligado a venderte mi coche, a entregártelo dentro de un mes por mil
euros. Y resulta y resulta que me parece que te van a declarar en el
concurso mañana. Con lo cual, si te voy del coche, me quedo sin coche y
sin mil euros. Entonces el vendedor, si tiene ese temor racional y fundado,
puede suspender la venta. Bueno, esto todavía, insisto, no es el 1124
porque todavía no no es incumplido, simplemente es que me temo que va a
ser incumplido. El 1540, sí que está pensando en que haya sido
incumplido. Mirad, en las compraventas os lo digo como notario, es muy
habitual pactar. Te vendo el bien, ponemos tal precio y te doy tres meses
para que me pagues el precio. De manera, de manera que si no me pagas el
precio en plazo, yo vendedor voy a recuperar la propiedad del bien.
Condición resolutoria se llama eso. Y se suele pactar también. Y si me
has entregado alguna cantidad como anticipo o plazos que has ido pagando,
si tú no cumples, yo además de recuperar la propiedad del bien como
cláusula penal por el tiempo que me has hecho perder las molestias y los
daños, me voy a quedar esa escala. Bueno, esto es súper habitual en las
compraventas. Cuando hay aplazamiento del bien, te vendo el bien, pactamos
un aplazamiento en beneficio del comprador, pero el vendedor se reserva la
facultad de recuperar el bien y muchas veces también, no necesariamente,
pero suele ser de quedarse las cantidades entregadas a cuenta como
cláusula penal. Bueno, pensaréis vosotros, bueno, ¿y por qué? ¿Por
qué se pacta eso expresamente si ya el 1.124 le está permitiendo al
vendedor hacer eso? Pues mirad, cuando se pacta expresamente, se quiere dar
a esa resolución un efecto automático. Si nos conformásemos con el
1.124, si no pusiésemos nada especial en el contrato para resolver la
venta, hay que ir al juez. El 1.124 exige ir a tribunales a través de él.
Cuando las partes pactan, la condición resolutoria expresa, o sea, no la
tácita del 1.124, sino una condición resolutoria expresa en el contrato.
Lo que quieren es conseguir un efecto automático sin pasar por el juzgado.
Si tú no me pagas, yo recupero el bien y me quedo con las cantidades, sin
pasar por el juzgado. Claro, ¿qué es lo que pasa? Que tanto la ley como
la jurisprudencia tienen muchísimo miedo de ese efecto automático porque
puede incurrir verdaderos abusos. Entonces, puede ser que el comprador no
haya podido pagar o quiera pagar, pero no pueda ahora mismo o sea el
vendedor el que no ha querido cobrar o puede, en fin. Entonces, ¿qué es
lo que dice la ley? Primero, el 1.504 no regula esta condición resolutoria
expresa, pero supone que existe porque se pacta mucho. Entonces, lo que
viene a decir el 1.504 es que, ojo, aunque se haya pactado esta condición
resolutoria expresa, si el comprador no ha pagado, se le va a dar una
última oportunidad. Dicen que en la venta de bienes inmuebles, aun cuando
se hubiera estipulado que, por falta de pago del precio en el tiempo
convenido, tendrá lugar la resolución del contrato, aun así el comprador
podrá pagar, aun después de estirado el término interim, o sea, mientras
no haya sido requerido judicialmente por acta notaria. O sea, tienes que
requerir al interesado, darle una última oportunidad de quema. ¿Y qué
dice la jurisprudencia también? Dice, y ojo, y aun haciendo eso, tampoco
vas a permitir resolver automáticamente sin pasar por otro. Dice la
jurisprudencia. A ver, debe ser desde luego un incumplimiento. Objetivo y
definitivo, decía antes la ley. Una voluntad deliberadamente relevante al
cumplimiento. O sea, no basta con decir que hoy no he podido pagar porque
el banco estaba cerrado y no me han hecho el seguimiento. Tiene que haber
una voluntad contraria a cumplir. Y por otro lado, si hemos pactado
también que te vas a quedar las cantidades ya entregadas, eso es una
cláusula penal. Aquí ha habido un cumplimiento parcial, porque parte del
precio sí lo has entregado y te vas a quedar la cláusula penal entera.
Nosotros ya sabemos, o cuando estudiamos la cláusula penal, que en caso de
incumplimiento parcial, el juez tiene la obligación de moderar la pena.
Bueno, donde quiero llegar a llegar es que ¿por qué se pacta la
condición resolutoria expresa si ya está en el 1124? Porque el 1124
obliga a ir al juzgado y lo que las partes quieren es no pasar por el
juzgado. Pero la ley dice vale, pero tienes que darle una última
oportunidad al requerimiento de pago al deudor y la jurisprudencia dice
vale, pero no vale para incumplimientos light, tiene que ser un
incumplimiento definitivo. Porque si no tienes que ir al juzgado, no lo
pone aquí, pero os lo digo yo. Si el deudor se opone, también hay que ir
al juzgado, pero hay que ver por qué se opone. Y desde luego, si te
quieres quedar la cláusula penal, en caso de incumplimiento parcial,
también tienes que ir al juzgado. Entonces efecto automático. Bueno, y la
resolución de la venta de bienes muebles es más sencilla porque se omite
la necesidad de requerirlo. Bueno, podríamos seguir un poco más. Lo que
pasa es que no me da tiempo de acabar el capítulo y me viene muy bien
ahora parar porque creo que derechos y obligaciones del comprador es como
otro bloque. Entonces dejadme comprobar en el capítulo 11. Si no se
excluye nada de esto, todo nos entra. Pues si os parece, lo veremos. Lo
veremos la clase que viene, que dedicaremos a acabar la contraventa y si
podemos, pues a los arrendamientos. Hay un par de temas que no hay de
arrendamientos. Entonces quiere decir que tampoco está. Bueno, pues ya
estaría yo. Esta clase no ha ocurrido. No quiero saturarlos, pero la
verdad es que es muy importante. La formación es importante. La
compraventa es importantísima. Entonces prefiero casi que vayáis. Piano
piano asimilando estos conceptos. Y bueno, pues ya estaría yo. La
siguiente clase la veo programada para el 11 de abril, que habremos
terminado, habremos vuelto ya de Semana Santa. Entonces, bueno, ya veis con
eso hoy. Hoy hemos terminado la mitad del cuatrimestre. O sea, ya veis como
siempre que el tiempo va corriendo y que estábamos examinándonos del
primer cuatrimestre hace un rato, como quien dice. Y ahora ya tenemos que
ir pensando en aprovechar la Semana Santa, en leer, en comprender. Bueno,
no quiero agobiaros. Lo que quiero es desearos buena Semana Santa y
emplazaros para la siguiente clase. Continuaremos donde la hemos dejado.
Venga, cuidaos mucho y nos vemos. Adiós.