Bueno, pues buenas tardes. No tengo algunos presenciales ni online, pero
bueno, como siempre a proceder a la grabación de la tutoría de hoy
corresponde la asignatura de derecho de contratos y vamos a comenzarla en
el capítulo 11 que habla de la compra-venta donde lo dejamos la clase
anterior. Y bueno, pues nada, lo dejamos precisamente, habíamos visto los
tres primeros epígrafes y nos quedábamos en analizar la posición del
comprador, epígrafe 4. Bueno, vamos a ver la posición del comprador. La
primera obligación que tiene el comprador es pagar el precio, que es de
cajón. ¿Cuándo y dónde paga el precio? Pues mirad, artículo 1500, el
comprador está obligado a pagar el precio en el tiempo y lugar fijados en
el contrato y si no se hubiese fijado nada, pues donde estaba la cosa
vendida en el momento de hacer la compra-venta. Bueno, ¿cómo se hace el
pago del precio? Pues ya sabemos que era dinero o signo que lo represente,
decía la compra-venta. Puede ser en efectivo, puede ser con medios
bancarios, pues la transferencia o una domiciliación de recibo o también
por instrumentos de giro, pues cheques, letras de cambio, pagaréis. Ya
sabemos que en este caso el pago es siempre que lleguen a realizarse esos
instrumentos de giro, artículo 1170. Y recordamos también que hay normas
en materia de prevención de lucha contra el fraude fiscal que prohíben a
los profesionales de realizar pagos en metálico en operaciones que excedan
de mi deuda. Y que, bueno, el importe será 10.000 euros cuando el pagador
sea persona física, residente en el extranjero, que no actúe como
empresario profesional. Bueno, por lo demás hay que pagar el precio, lo
que lleva a la obligación del comprador y como obligación accesoria a
veces tendrá que pagar intereses de ese precio. ¿Cuándo? Pues los
intereses que van desde que le entregan la cosa hasta que él paga el
precio. Imaginemos que la compra-venta sea una venta. Yo te pago el precio
y tú todavía no me entregas el bien. Pues durante ese tiempo... bueno, a
la vez perdón, o sea tú me has entregado la cosa y yo no he pagado el
precio. Entonces tendré que pagar intereses si así se hubiese convenido,
si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta, porque si no produce
es justo que el fruto de lo que tú me has dado me lo estoy quedando yo,
mientras que el fruto del precio que yo te tengo que pagar, que es el
interés, pues sería injusto que me lo quedase yo, pero lo tengo que
pagar. Y también procede a pagar intereses si se hubiese constituido en
mora el comprador, que es en definitiva el deudor de la obligación de
pagar el precio. Bueno, la facultad de suspender el pago. Mirad la regla
del 1502. Está pensando en que el comprador que ha recibido la cosa tiene
miedo, fuese perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o
tuviese fundado temor de serlo. O sea, fíjate, ya no solamente que me
estés perturbando, sino que yo tenga el fruto de lo que tengo que pagar.
Por una acción reivindicatoria, si estuvieras en Civil III, o sea, una
acción por la que me reclaman la propiedad, un tercero dice que el
propietario es él, o una acción hipotecaria, es decir, un tercero dice
que tiene un derecho de hipoteca sobre ese bien. Solo en estos dos casos.
Entonces, si yo, comprador, todavía no he pagado el precio, pero tengo el
miedo, he sido perturbado por una de estas acciones, o tengo el temor
nacional y fundado de serlo, puedo suspender el pago del precio hasta que
desaparezca ese peligro. ¿Cómo? Que el vendedor haya hecho cesar la
perturbación o el peligro. Salvo que el vendedor afiance la devolución
del precio, pues bueno, pues me ha garantizado que me lo devolverá, o
salvo que se hubiese estipulado que la compra ha sido hacer a un arriesgo
de cualquier contingencia de esta clase. Pero fijaos que es importante
porque con el temor nacional y fundado puede suspender el pago. Pero esto
es interpretado respectivamente por la jurisprudencia. Cabe solamente, es
una facultad un poco anómala, y cabe solamente siempre se interpreta
restrictivamente. Tiene que ser siempre, como nos devolvió en el
ejercicio, de una acción reivindicatoria, o sea, de que un tercero me
reclame la propiedad, o de una acción hipotecaria, es decir, como nos
devolvió a ver que un tercero diga que tiene una hipoteca sobre el bien
comprado. Bueno, además del pago del precio, el comprador tiene la
obligación, epígrafe 4.3, de pagar los gastos complementarios. ¿Qué
gastos son esos? Pues los gastos necesarios o útiles en la cosa vendida
desde la perfección hasta la consumación. O sea, nos hemos puesto de
acuerdo en la compra-venta, se ha perfeccionado por el consentimiento
vendedor y comprador, pero todavía no me has entregado el bien. Bueno,
pues durante ese tiempo que media, si el vendedor, que todavía no me ha
entregado el bien, tiene que realizar gastos necesarios o útiles en la
cosa, para evitar que se pierda, pues el comprador tiene la obligación de
reembolsarse. También tiene que pagar los gastos de transporte, salvo que
se hubiese pactado otra cosa, los gastos de expedición de la primera copia
de la escritura y los demás posteriores a la venta, salvo pacto en contra,
o sea, la ley dice en cuanto a los gastos de escritura que nos paga el
vendedor. No se ha pactado otra cosa, que siempre se pacta que no pague el
comprador. Pero si se hace lo que dice la ley, los paga el vendedor, los
gastos del notario. Pero la copia que se le entrega al comprador, la copia
autorizada, firmada por el notario, ese es un gasto del comprador. Siempre
insisto que no se haya pactado otra cosa. También el comprador tiene que
pagar, bueno, ¿qué pasa con la cláusula por la que se quiere imputar la
plusvalía municipal al comprador? La plusvalía municipal es un impuesto
que cobran los ayuntamientos, no todos, los de pueblos pequeños no, pero
los ayuntamientos de localidades grandes cobran este impuesto, que es el
impuesto local, por el incremento de valor que experimentan los terrenos.
Si te compras un inmueble urbano, aunque sea un piso, tendrá un porcentaje
concreto en el solar, entonces tienes que pagar al ayuntamiento un impuesto
que se llama, le llamamos todos plusvalía, pero técnicamente se llama
impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Bueno, pues ese impuesto corresponde pagarlo al vendedor, que es el que
experimenta ese incremento de valor, esa plusvalía, desde que él compró
ese terreno incrementado urbano. Entonces la ley dice que le corresponde
pagar al vendedor. ¿Se puede pactar que lo pague el comprador? Pues cuando
el comprador es un consumidor, ahora la ley considera que eso es una
cláusula abusiva. Otro pacto que se mete a veces es que el IBI, el IBI del
año en curso, cuando se vende el inmueble, lo pague, bueno, el IBI en
cuestión, en principio según la ley fiscal no tiene que pagar al
vendedor, pero la Jornada Experiencial del Tribunal Supremo ha dicho que
una cosa es lo fiscal, es decir, una cosa es que la Administración, el
Ayuntamiento en este caso, le pida el IBI a la parte que es dueña del 1 de
enero, es decir, a la parte vendedora. Imaginad que se vende ahora el 9 de
abril, ¿vale? Como el que era dueño al 1 de enero es el vendedor, pues en
principio el IBI se lo van a pedir, la Administración, la Hacienda, se lo
va a pedir al vendedor, porque es el que era dueño del 1 de enero. Pero en
el ámbito civil ha dicho la Judicataria del Tribunal Supremo que si no se
ha pactado el IBI, pues se lo va a pedir al vendedor. Si no se ha pactado
otra cosa, pues lo justo es que el IBI del 2024 se distribuya a prorata
entre el número de días del año que han pasado, es decir, hasta el 9 de
abril y la cantidad proporcional la pagará el vendedor desde el 9 de abril
al completo. Con independencia insisto de que fiscalmente la
Administración se va a dirigir al vendedor, que es un sujeto pasivo del
impuesto. Bueno, vamos a la epígrafe 5, la doble venta. Posibilidad de que
una misma cosa sea vendida a dos o más personas. Diréis, hombre, eso es
un chanchullo, un error. Bueno, fijaos, el Código Civil lo mira desde el
punto de vista del comprador. Dice, vale, eso no debería pasar, ¿vale? Es
un supuesto, es una disfunción del sistema. Pero imaginemos que se
consigue, ocurre eso, es decir, un mismo inmueble es vendido a dos personas
diferentes. Bueno, el Código se preocupa de cuál de esos dos compradores
va a acabar adquiriendo la propiedad, porque no pueden ser vendidos los
dos. Entonces dice, bueno, si lo que se ha vendido a dos personas es una
cosa mueble, la propiedad la adquiere el que primero haya tomado posesión
de ella con buena fe. No puede ser como dice en ningún chanchullo. Si lo
vendido a dos personas es un bien inmueble, entonces tenemos un primer
dato, que es la inscripción en el registro de la propiedad. Dueño va a
ser el que primero inscriba en el registro. Si no hay inscripción, pues
entonces el mismo criterio de antes, el que primero se posesione del
inmueble con buena fe. Y en el caso de que tampoco haya posesión con buena
fe, a quien tenga un título, o sea, un contrato, un documento de
adquisición de fecha más antigua. Insisto, el ordenamiento de los
compradores va a acabar adquiriendo la propiedad, pero no quiere decir que
el otro quede desamparado. El otro, por supuesto, podrá exigir una
responsabilidad por el perjuicio que le han causado. Tendrá la vía civil,
pedir una indemnización e incluso podrá tener la vía penal. Imaginemos
que aquí lo que ha habido es una estafa. Un dueño espabilado ha vendido a
dos personas para lucrarse cobrando dos veces el precio. Bueno, los riesgos
de la compra-venta del artículo 1452. Aquí la idea esencial es la que os
La compra-venta es un contrato consensual, se perfecciona por el
consentimiento, pero puede perfeccionarse más tarde. Imaginemos que nos
ponemos de acuerdo ahora en la cosa y en el precio, ya hay contrato de
compra-venta, pero vamos a tardar un tiempo en cumplir las prestaciones.
Bueno, ¿qué pasa si durante ese tiempo, que ya hay contrato de
compra-venta, pero que todavía no ha habido entrega y transmisión de la
propiedad, qué pasa si durante ese tiempo la cosa experimenta perjuicios o
beneficios? O sea, experimenta beneficios, pero no experimenta perjuicios,
mejoras, incrementos, o experimenta un deterioro o incluso se destruye.
¿De quién es el riesgo? ¿Quién tiene que soportar ese riesgo? ¿Quién
pierde en ese caso? Bueno, vamos a ver, no hay reglas específicas en el
Código Civil. Tenemos que ir a ver las reglas genéricas de las
obligaciones de dar. En la obligación de entrega del bien, que es una
obligación de dar, el bien vendido, el deudor es el vendedor y el acreedor
es el comprador. ¿Vale? En la obligación de entrega del bien, que es una
obligación de dar, el deudor, quien debe entregar, es el vendedor y el
acreedor, es decir, quien debe recibir, es el comprador. Bueno, pues en
cuanto a los beneficios, dice el artículo 1095 que el acreedor tiene, el
acreedor en este caso es el comprador, tiene derecho a los frutos de la
cosa desde que nace la obligación de entregarla. Es decir, los beneficios
que puede experimentar la cosa son del comer. ¿Qué pasa con los daños o
de los cabos o incluso la pérdida del bien? ¿Quién debe soportar el
riesgo? ¿Quién tiene que soportar el riesgo? Pues el artículo 1182 dice
que dará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa
determinada cuando ésta se pierda o destruya sin culpa del deudor, es
decir, del vendedor, y antes de haberse este constituido en mora. Es decir,
si el deudor de la obligación de dar, que en este caso es el vendedor,
insisto, no ha incurrido en don, no culpa ni mora, el riesgo de pérdida de
la cosa o de deterioro va a ser del comprador. Es decir, el comprador va a
tener que pagar el precio y el bien que le van a dar va a valer menos o no
va a valer menos. ¿Por qué se piensa esto? Bueno, no hay reglas
especiales, es una aplicación de los preceptos generales en materia de
obligaciones de edad. Entonces, bueno, se considera que hasta cierto punto,
de hecho, la jurisprudencia es justo. Si el 1095 dice que los beneficios o
frutos de la cosa son del comprador, pues lo suyo es que los riesgos
también sean. Y esto está aquí desde el derecho romano, que siempre se
ha dicho, periculum est emptoris. Bueno, nos queda hablar un poco de las
compraventas especiales. El código y las leyes especiales regulan algunas
compraventas concretas, ¿no? Solo dar una punta. Veis que está en letra
pequeña, os hay que conocer, pero tampoco... Primero, el retracto
convencional. Lo define el artículo 1507. Tendrá lugar el retracto
convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa
vendida con obligación de reembolsar al comprador todos los gastos que
haya tenido allá. Vosotros diréis, hombre, ¿qué es lo que se puede
hacer? ¿Qué sentido tiene que yo te venda un bien y me reserve el derecho
de recuperarlo? Pues a ver, es válido. Antes de que aparecieran las
hipotecas, hablo de hace más de un siglo, el retracto convencional era la
forma que tenían los prestamistas usureros de quedarse con la propiedad
del deudor. O sea, disfrazábamos un préstamo de venta. Yo que soy de los
usureros, te entrego un dinero, te compro, entre comillas, tu casa. Tú me
vendes tu casa y yo te doy un dinero. Y te permito que durante un tiempo
determinado me devuelvas un dinero. ¿Verdad? Y devuelvas ese dinero y
recuperas la propiedad de tu casa. De manera que si no me pagas, no es que
yo tenga un derecho de hipoteca que me permite subastar tu casa. No, es que
me quedo con tu casa directamente porque me la has dado. Bueno, hoy no hay
que pensar tan mal. El retracto convencional simplemente no prevé el
código, apenas se usa. Y el verdadero problema que se plantea es el plazo.
Es decir, hasta cuándo dura esta situación de incertidumbre en la que yo
te he vendido un bien pero puedo recuperarlo. Dice la ley que se puede
pactar plazo. Si no se pacta plazo, ¿dura cuatro años? Y si pactamos
plazo, no puede pasar de diez años. Y son plazos de caducidad. Otra venta
especial, compraventa a prueba y compraventa ad gustum, que es lo mismo. Es
decir, cosas que se compran y que es costumbre que el comprador las pruebe
y diga sí, le gustan y acepta la compra. Artículo 1453. La venta hecha a
calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es
costumbre gustar o probar antes de recibirlas. Se presumirán siempre
hechas bajo condición suspensiva. Bueno, la doctrina dice que en principio
esto tampoco es una decisión totalmente arbitraria y discrecional del
comprador, porque eso supondría dejar el cumplimiento de la obligación al
árbitro de una de las partes. Ya sabemos que eso no es válido, según el
ley 256. O sea, que tiene que haber una cierta comprobación objetiva de
por qué no quiere usted este bien. Salvo que la ley diga otra cosa. Y un
supuesto muy claro es recordar el derecho de desistimiento. Que existe para
el consumidor, tanto en la ley 2014 de ventas fuera de establecimiento, que
son 14 días para desistir, como en los derechos de multipropiedad. O sea,
en la ley que regula los contratos de aprovechamiento por turno de bienes
de uso turístico, que establece lo mismo, el plazo de 15 días para
desistir unilateralmente. Bueno, el denominado pacto in diem adictio es
otro compra-venta especial que no tiene mucha importancia. Es el pacto por
el que el vendedor, después de haber vendido el bien, se reserva la
facultad de considerar ineficaz el contrato de compra-venta y el
determinado plazo, encuentra a otro comprador que le pague más precio.
Bueno, es perfectamente posible pactar este pacto. No se regula en el
Código Civil. Se conoce desde el derecho romano y la justicia dice que
sí, que como posible es posible, pero que hay que pactarlo. No es muy
frecuente en la práctica. Compra-venta de bienes muebles a plazos. Pues
mira, desde los años 60 del siglo XX existe una legislación especial en
materia de ventas de bienes muebles a plazos. Los que seáis mayores, pues
estas películas de la época de Anderson Higgins, pues no tienen nada que
ver con el terrorismo que se había ahí consumido por Vázquez o Alfredo
Ganda, firmando letras para la compra de la televisión, el frigorífico,
el coche. Bueno, pues realmente este fue un sistema de permitir a las
clases medias acceder a bienes, que entonces eran bienes caros, bienes de
consumo, y que realmente se financiaba creando, fue masivo en España, las
ventas a plazos. Tenía usted unas letras, tenía usted unos plazos y
compra-venta se apagaba. Bueno, hoy se regula en una ley del 98, ha habido
una ley especial siempre, pero actualmente vigentes del 98, y define las
ventas a plazos como el contrato mediante el cual una de las partes entrega
la otra a una cosa mueble corporal y el comprador se obliga a pagar por
ella un precio cierto, de forma total o parcialmente aplazada en el tiempo,
siempre que sea más de tres meses. Bueno, esto es la venta a plazos,
¿vale? El propio comprador te financia, pero también cabe que el vendedor
te financie de otra manera, que es dándote un crédito. Ir a un banco, a
que tenga un crédito para comprar un bien, es el propio vendedor el que te
facilita el crédito. Bueno, eso se regula en una ley del 2011 de contratos
de crédito al consumo. Hay que establecer, pues, garantías, ¿eh?
Normalmente el vendedor que te financia, te financia, pero dice, bueno, si
no me pagas, pues me reservo garantías como, por ejemplo, una fianza o una
clausura penal, o incluso podemos pactar la resolución por incumplimiento,
la reserva de dominio, si se pacta expresamente, o sea, yo te vendo hasta
que no me termines de pagar, no te transmito el dominio, no te transmito la
propiedad. La prohibición de vender o enajenar hasta que no se haya pagado
tu dinero. Bueno, en general, estas leyes lo que buscan es la protección
del consumo. Nuevas modalidades de venta al público. Pues nada, a raíz
del año 96, de la ley de ordenación del comercio minorista, tenemos
ventas muy especiales, todos los hemos oído, ¿no? Modalidades de venta en
rebajas, promoción, saldos, liquidación, ventas a distancia, venta
automática o ambulante, venta pública o subasta. Bueno, son... Formas
especiales de ley en la que las administraciones, generalmente no ya el
Estado, sino las comunidades autónomas también, bueno, y también el
Estado, establecen una política protectora hacia los consumidores. Bueno,
con eso hemos terminado la compra-venta, que es un súper capítulo, ¿eh?
Y nos va... Bueno, nos quedaría en este tema 11 hablar del contrato de
permuta, ¿vale? Es muy parecido a la venta. Si la venta era el cambio de
cosa determinada por precio en dinero, la permuta es el cambio de cosa por
cosa. Entonces, eso, cambio de cosa por cosa. Dice el artículo 1538 que...
La permuta es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se
obliga a dar una cosa para recibir otra. Es como una compra-venta con
precio, en vez de dinero, en especie. Tiene los mismos caracteres el
contrato de permuta que el contrato de compra-venta. Es consensual, o sea,
que se perfecciona por el consentimiento. Es bilateral, o sea, que le hacen
obligaciones para ambas partes. Es oneroso porque la prestación de una
parte se contrapesa con la contraprestación de la otra parte. Y es un
contrato traslativo de dominio. O sea... Lo que digo, se perfecciona por el
consentimiento, aunque se consume más tarde. Pero una vez que se consuma,
gracias a este contrato, también se adquiere la propiedad. También es
título, en el sentido que os explicaba la clase anterior. Título es el
contrato apto para transmitir el dominio siempre que luego vaya seguido de
la entrega. Título y monje. Bueno, pues el contrato de permuta, igual que
el de compra-venta, es un título válido para que después, una vez
realizada la tradición, se transmita la propiedad. Bueno, en general,
revisión de las reglas de la compra-venta. El código da dos pinceles, que
ahora las veremos, y dice que en todo lo demás se aplicarán las reglas de
la compra-venta. ¿Qué pinceladas son esas? Pues mira, está pensando en
que en una permuta, una de las partes resulte no ser dueña del bien.
Entonces, en ese caso, se regulan dos cosas. Lo primero, lo que pone la
permuta de cosa ajena, es el caso en el que todavía no está totalmente
consumada la permuta. Una de las partes ha entregado el bien, pero la otra
todavía no ha entregado el bien, porque tenía un plazo. Entonces, en esa
situación intermedia, al que se le prometió un permuta, y acredita que
esa cosa que ha recibido no era propia del que se la dio, entonces, no
puede ser obligado a entregar la cosa a aquel que se compró. ¿Vale? El
permutante A ha entregado y el permutante B todavía no. Y resulta que el
permutante A se ha entregado una cosa, pues resulta que no era el dueño de
la cosa que ha entregado. Pues entonces, el permutante B puede todavía no
entregarlo. O sea, no está obligado a entregar. No puede volver la
creación. Ahora, imaginemos segunda hipótesis que la permuta ya está
consumada, que el contratante A ha entregado al contratante B y que el
contratante B también ha entregado al contratante A. Y resulta que el
contratante A no era dueño de la cosa entregada. Ya sabemos entonces lo
que le ha pasado al contratante B, que ha sido víctima de evicción. Ha
habido un tercero que ha demostrado tener un mejor beneficio. El que pierda
por evicción la cosa recibida en permuta, dice el 1540, puede optar entre
recuperar la cosa que dio a cambio o reclamar indemnización de daños y
perjuicios. Ahora, para reclamar la que dio a cambio, siempre que lo haya
pasado a favor de un tercero del monje. Porque entonces ya no es
recuperado. Sería solo indemnización. Y acabamos con una epigrafia de la
permutante A. Alcanzó bastante notoriedad en la época de la burbuja
inmobiliaria antes de su explosión. Seguramente ha caballado esa década y
media hasta el final del siglo XX, comienzo del siglo XX. Era bastante
habitual que, por ejemplo, cuando la construcción valía mucho, pues que
una familia tuviese un solar o una casa antigua y se la cediera a una
constructora a cambio de que esa constructora le apuntase un edificio y le
entregase luego unos pisos locales terminados en el nuevo edificio. O sea,
te entrego toda la casa de mis padres, que al final son 600 metros
cuadrados en el centro de Zaragoza, y tú construirás, venderás los
pisos, pero a mí, en pago de ese solar que te he dado, me vas a dar tres
pisos. Bueno, esto se ha discutido siempre mucho. Eso, si verdaderamente es
una permuta. Porque veis que en lo que os he descrito se parece a la
permuta en que hay cambio de una cosa por otra cosa. Pero es verdad que
también hay elementos de otro contrato. Por ejemplo, el contrato de obra.
La promotora tiene que levantar un edificio. Pero bueno, en general, la
jurisprudencia sí que suele calificar este contrato como permuta en la que
se intercambia una cosa actual con una cosa futura. Bueno, nos vamos a los
arrendamientos, que es el otro gran bloque temático que vamos a ver. El
arrendamiento es un contrato que corresponde a un contrato superhabitual.
Bueno, loción general del arrendamiento. Mirad, el código tiene una
visión del arrendamiento que es muy escolástico, muy sistemático.
Nosotros por arrendamiento entendemos hoy el arrendamiento de cosas. Pero
es que el código dice que hay tres tipos de arrendamientos. El
arrendamiento es el contrato que tiene por objeto ceder a otro o disfrute
de una cosa o prestarle un servicio a cambio de precio. Claro, porque el
código toma la distinción de derecho romano. Dice que hay tres tipos de
arrendamiento. De cosas. De obras y de servicios. Arrendamiento de cosas.
Yo a cambio de un precio te cedo el uso de un bien, que es mi obra. Eso es
lo que todos entendemos por arrendamiento. Arrendamiento de obra. Yo a
cambio de un precio me comprometo a ejecutarte una obra. Por ejemplo, a
construirte una casa. Estoy arrendando mis servicios. Perdón, no mis
servicios, mi obra. Una obra. Arrendamiento de servicios. Yo a cambio de un
precio me comprometo a prestarte un servicio. ¿Qué diferencia hay entre
el arrendamiento de obra y el de servicio? Pues que en el arrendamiento de
obra, el señor que se compromete a realizar la obra está asumiendo una
obligación de la sulta. Es decir, no cobras si no me haces la casa.
Mientras que en el arrendamiento de servicios lo que estamos contratando es
un servicio. Es decir, el abogado que me presta sus servicios no se
compromete a ganar el pleito, se compromete a servirme, a prestarme su
servicio profesional. Bueno, esta visión del arrendamiento es como
demasiado hostiza, es demasiado intelectual. Es el afán este de tener que
hacer un servicio. Es el afán de clasificarlo todo. Realmente hoy se
considera que arrendamiento, arrendamiento son cosas. Que el llamado
arrendamiento de obra, pues es el contrato de obra, es otra cosa. Contrato
a un señor que me haga una casa. Y que el arrendamiento de servicios es el
contrato de servicios. Contrato a un abogado o a un médico para atender a
ti. Bueno, nosotros, aunque el código lo regula así, ¿eh? Vamos a
fijarnos aquí en este capítulo en el arrendamiento de cosas. Bueno, el
código civil regula el arrendamiento de cosas, recordamos, ¿eh? Ya el
contrato por el que una persona cambia de precio cede a otra el uso o
disfrute de una cosa de su propiedad. No le transmite la propiedad, le
transmite solo el uso o disfrute. Y el código, al hablar del arrendamiento
de cosas, habla solamente del arrendamiento de fincas, distinguen entre
bústicas y urbanas. Pero está clave fuera de duda que pueden ser objeto
de arrendamiento los movientes, o sea, los animales, y también los
muebles, los muebles no fungibles, o sea, los que tienen su identidad. O
sea, por ejemplo, un alquiler de coches. Ha de ser un arrendamiento de
cosas que no recae sobre los muebles. Bueno, entonces lo que dice la
jurisprudencia es que realmente a los arrendamientos de cosa, que no están
expresamente regulados, se les tiene que aplicar estas reglas del código
civil en cuanto no sean específicas para inmuebles. Bueno, el
arrendamiento de cosas lo define el código artículo 1543 como contrato
por el que una de las partes, que vamos a llamar arrendador, se obliga a
dar a la otra, que vamos a llamar arrendatario, el goce o uso de la cosa
que tiene el goce o uso de una cosa por tiempo determinado o precio cierto.
O sea, tiempo determinado y precio cierto. Señor que entrega la cosa en
arrendamiento, arrendador. Señor que recibe la cosa en arrendamiento,
arrendatario. Mi hermano siempre, que es de ciencia, siempre dice que es un
desastre esta terminología de los arrendamientos porque cuando dice yo
tengo una cosa en arrendamiento o yo he arrendado un bien, no se sabe si es
el arrendador o el arrendatario. Y no le falta razón. O sea, yo para
claridad voy a intentar decir siempre arrendador. El que cede algo en
arrendamiento, arrendatario. El que recibe algo en arrendamiento. Bueno.
Más cosas. Mira, ¿el arrendamiento es un acto de administración o es un
acto de disposición? Ya sabemos cosas del año pasado. Si es, los actos de
disposición son como más grandes y por eso se exige más capacidad. Si
eres menor, pues los padres necesitan autorización judicial para disponer
de inmuebles. Si eres un menor emancipado, tienen que asistirte a tus
padres o el tutor. Mientras que si es un acto de mera administración, pues
en principio los requisitos no son tan rígidos. Podría ser un menor
emancipado y los padres tampoco necesitan en principio autorización
judicial. Bueno, pues ¿qué es el arrendamiento? ¿Un acto de
administración o de disposición? Pues mira, en principio es un acto de
administración. Lo que pasa es que los arrendamientos más largos, los que
tienen seis años o más, se consideran acto de disposición y por eso el
artículo 1548 pues está exigiendo mayores requisitos para los
arrendamientos o exigen menos requisitos. A ver, ¿qué es el arrendamiento
pasado de seis años? Bueno, características generales del arrendamiento.
Pensad, ¿vale? El típico supuesto que alquilamos pues una residencia para
vivir en ella, ¿no? Alquilamos una casa para vivir. Bueno, pues es un
contrato, primero, en el que no se cede el dominio de la cosa, sino
solamente la posesión. Esto es una diferencia con la compra-duta o la
promuta que acabamos de ver. Nunca el arrendatario se va a hacer dueño por
el arrendamiento, ¿eh? Es un contrato consensual, o sea, que se
perfecciona por el margen de la posibilidad de la posibilidad de la
posibilidad, pero con sentimiento. Es bilateral y oneroso. Bilateral porque
hay obligaciones para ambas partes y oneroso porque son obligaciones
equilibradas. Es conmutativo por eso mismo, porque son equilibradas. Y es
un contrato esencialmente temporal. No hay arrendamientos perpetuos, aunque
veremos que hay un sistema de prórroga, es bastante exigente. Bueno,
estamos viendo las disposiciones generales del colegio. Contenido en el
contrato, vamos a ver. Obligaciones del arrendado. El señor que cede un
bien en arrendamiento. Pues primero tiene que entregar al arrendatario, al
inquilino, le tiene que entregar el bien. Tiene que conservar la cosa en
estado de servir para el uso a que se destina. O sea, por ejemplo, si hace
falta una reparación necesaria, la tiene que hacer el arrendador. Porque
si no hay arrendatario, el que recibe el bien en arrendamiento, pues no
puede utilizar el bien. Siguiente obligación del arrendador, mantener al
arrendatario en el negocio pacífico del arrendamiento. Yo, señor que he
cedido una cosa en arrendamiento, tengo que hacer todo lo necesario porque
el arrendatario, el que ha recibido ese bien en arrendamiento, pueda
utilizarlo a su derecho y pueda disfrutar del arrendamiento. Y luego el
arrendador tiene que abonar al arrendatario los gastos necesarios. Bueno,
imaginemos que el arrendatario, que es el que vive en la casa, pues ve que
se está saliendo una cañería, le va un fontanero y lo repara, porque es
urgente. Bueno, no le puede pasar la factura, por supuesto, al
arrendatario. Obligaciones del arrendatario, que es el que recibe el bien
en arrendamiento. Pues primero pagar el precio, obviamente. Segundo, usar
la cosa arrendada conforme a un uso pactado. Y si no hay pacto... Pues
conforme al uso que se deduzca de su naturaleza. Yo no puedo usar, no sé,
una vivienda como un cuadro. El arrendatario tiene que poner en
conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa y la
necesidad de reparaciones. Bueno, pues el que está viviendo en la casa es
el arrendatario. Entonces, ese es el que tiene que avisar al dueño, al
arrendador, si ha pasado cualquier cosa rara, si hace falta una reparación
extraña, si un tercero quiere meterse adentro, pues tiene que avisarlo.
También el arrendatario responde del deterioro del bien, a no ser que
pruebe que ha sido sin su culpa. Y su última obligación es devolver la
cosa cuando termine el arrendamiento tal y como lo recibe. Bueno,
extinción del arrendamiento. Seguimos con estas normas generales del
Código Civil. ¿Por qué causas se extingue el arrendamiento? Primero, por
cumplimiento del tiempo, porque ya hemos dicho que es un contrato
esencialmente temporal. En el Código hay una regla, que es lo que se llama
la tácita reconducción. Si termina el plazo por el que se concentró el
arrendamiento y las partes continúan 15 días más actuando correctamente.
Si el arrendatario sigue 15 días más utilizando el bien arrendado, se
entiende que hay tácita reconducción. Es decir, nuevo contrato de
arrendamiento. ¿Por qué plazo? Pues cortito. Si es un arrendamiento
agrústico, para recoger la cosecha. Y si es un arrendamiento urbano, pues
se prorroga, se entiende que hay nuevo arrendamiento por el tiempo en el
que se paga la renta. O sea, si es una renta anual, pues por un año. Si es
una renta mensual, pues por un mes. Bueno, por tanto, primera causa. La
causa de extinción del contrato de arrendamiento, que pase el plazo
previsto, salvo esta posibilidad de tácita reconducción. Segunda causa de
extinción, pérdida de la cosa arrendada, que no se pueda utilizar, que no
se pueda disfrutar. Tercero, incumplimiento de alguna de las partes, de sus
obligaciones. Y por último, extinción del derecho del arrendador. Mira,
para arrendar, para dar en arrendamiento un bien, lo que no vale en la
práctica es que el señor sea propietario. Pero puede no ser así. La ley
permite, por ejemplo, ceder en arrendamiento. El uso fructuario. El uso
fructo es un derecho, también temporal, que permite disfrutar de un bien.
Entonces, por ejemplo, un diudo, un cónyuge diudo, pues igual tiene un uso
fructo sobre los bienes de su cónyuge que ha fallecido previamente. El uso
fructo no le permite vender. Le permite disfrutar. Uso. Pero también le
permite el fruto. Uso, uso fructo y el fruto de un bien son sus alquileres.
O sea, por ejemplo, el uso fructuario puede alquilar. Pero, ese es el
detalle que os quiero hacer ver, el contrato de arrendamiento no es un
concepto concertado por un uso fructuario, nunca puede ir más allá de la
duración de su derecho de uso fructo. Si yo soy un diudo que tengo el uso
fructo mientras viva y arriendo, cuando yo me muera se extingue ese
arrendamiento. Bueno, eso es lo que quiero que entendáis. El desahucio.
Pues es la facultad que tiene el arrendador, el dueño o el que ha
concedido el arrendamiento de, como consecuencia de alguna de las causas de
extinción del contrato de arrendamiento, pues ir judicialmente contra el
arrendatario y decir, oye, deja de ocupar esto que se ha extinguido el
arrendamiento y yo recupero la posesión. O sea, la facultad que tiene el
arrendador de recuperar la posesión porque se ha extinguido el
arrendamiento se le llama desahucio. ¿Cuándo procede? Pues por haber
expirado el plazo de duración, porque no se ha pagado el precio convenido,
porque se ha infringido cualquier estipulación, porque se ha destinado la
cosa arrendada a usos que no son los pactados. En todos esos casos procede
entender que se ha extinguido el arrendamiento. Entonces, el arrendador
tiene derecho a recuperar la posesión. El arrendador tiene derecho a
recuperar la posesión del bien y a desalojar al arrendatario de ese
inmueble. Eso es el desahucio. Bueno, hay que decir que el desahucio no
solamente procede, la ley no solo usa el término desahucio para referirse
a la extinción del arrendamiento, sino también en otros casos de desalojo
de ocupantes. Es el caso del precario. El precario es cuando yo te cedo el
bien, es como un arrendamiento, pero no te cojo. Entonces, en cualquier
momento lo puedo resolver. O el movimiento Ocupa, las personas que ocupan
los inmuebles. Bueno, en general, la ocupación de los inmuebles es una
opción. La ocupación de inmuebles es un tema muy polémico. Hay quien
considera que prácticamente es un derecho individual, por lo menos social.
Otros consideran que ha generado mucha alarma, que es un verdadero caos
para los propietarios. Entonces, en el 2015 siempre se ha dicho que si te
meten a un Ocupa es una maldición porque la ley no te ampara lo
suficiente. Bueno, seguramente la ley no ampara lo suficiente a lo que
querríamos, pero es verdad que desde el 2018 se han agilizado las normas
procesales para conseguir un desalojo más rápido de los Ocupas. En
definitiva, se ha reformado el juicio verbal creando un procedimiento más
rápido. Solamente no pueden utilizar los arrendadores que sean personas
físicas o personas jurídicas sin ánimo de lucro. No las empresas. Y
solamente puede ejercitarse respecto de viviendas. Mira, la principal
novedad es que antes no se podía demandar a quien no conoces. Entonces,
claro, no Ocupa por definición. Es una persona que se te ha metido ahí y
que no sabes quién es porque no has firmado ningún contrato con ella.
Entonces, la principal novedad de la ley es que ahora permite dirigir la
demanda genéricamente contra quien esté ocupando la vivienda. Entonces,
se le dan cinco días para que presente un título justificativo de la
posesión. Digo, ¿usted por qué está aquí? Pues porque tengo un
contrato. Si en cinco días no presentas un título, entonces se puede
ejecutar inmediatamente el desalojo sin necesidad de esperar 20 días, que
sería el plazo mínimo exigido por la ley. Bueno, el epígrafe 5 no entra,
el 6 tampoco. Con esto hemos visto el arrendamiento de cosas. La
regulación genérica del código 5. En el capítulo que viene vamos a ver
el arrendamiento de inmuebles, que es muy importante. Inmuebles urbanos, la
ley especial. Vamos a ver ahora. Pero antes de eso, el código quiere
hablar del arrendamiento o contrato de servicios. Es el contrato por el que
una de las partes se obliga a prestar un servicio de carácter material a
otra por precio cierto. Es decir, el ejemplo es el abogado. Yo le contrato
para que me defienda en función. O el médico. Yo le contrato para que me
opere o para que me intervenga o para que me diagnostique. En todos esos
casos estoy contratando a un profesional. Bueno, el objeto del contrato es
la prestación de una determinada actividad que es una obligación de
hacer. Yo no puedo exigir al abogado que gane el pleito ni al médico que
me cure. Porque yo les estoy pagando por la obligación de hacer, no por el
asunto. Bueno, es un contrato consensual. Se perfecciona por el
consentimiento. Es bilateral y oneroso. Hay obligaciones para ambas partes.
Es esencialmente temporal. Dice el código civil que el arrendamiento de
servicios hecho por toda la vida es nulo. No puedo contratar a alguien.
Bueno, regulación legal. El código civil tiene unas reglas. Pero esas
reglas son del siglo XIX. Son originales, de 1889 cuando se promulgó el
código. Se ocupa del servicio de criados o trabajadores asalariados. Hoy
esto está materialmente derogado por la legislación laboral. Pero el
arrendamiento de servicios ha pervivido precisamente en los servicios
profesionales. Los ejemplos que os pongo. Médicos, abogados, economistas.
Siempre que no haya una regulación legal. Bueno, pervide ahí. Lo que pasa
es que hay algunas matizaciones. Por ejemplo, en el arrendamiento hemos
visto en general que una característica era el precio cierto. Muchas veces
cuando contratas a estos profesionales el precio suele ser las tarifas o
los usos que haya vigentes en su profesión. Otras reglas. Pues sabemos que
la acción que tienen estos profesionales para reclamar sus honorarios
prescriben tres años. Desde que dejaron de prestarse los respectivos
servicios. Y, por otro lado, hay una regla. ¿Qué más cosas? Bueno, decir
también que estos profesionales liberales normalmente van a asumir una
obligación de hacer. Como os digo, es un arrendamiento de servicios. El
abogado me va a encender en juicio y el médico me va a intervenir o me va
a asistir. Pero ni el abogado se compromete a ganar el pleito ni el médico
se compromete a ganar el pleito. Lo que pasa es que es verdad que a veces
estos profesionales puedes celebrar con ellos un contrato de obra. El que
hago cuando contrato que me haga en la casa. Ahí hay un resultado. Cuando
le doy a un carpintero que me constró ya una mesa. Si no me hace falta un
contrato que me haga en la casa. Si no me haces la casa, si no me haces la
mesa, no cobras. Bueno, pues también yo a un abogado le puedo contratar no
para que me defienda en juicio, que eso sería arrendamiento de servicios,
sino para que me haga un dictamen, su opinión sobre un caso concreto por
escrito. Entonces, si no me da el dictamen, no cobra. O al médico le puedo
contratar a un sanitario para que me construya una prótesis. Entonces,
claro, si no me hace la prótesis, no cobra. ¿Vale? Pero yo cuando hablo
del arrendamiento de servicios me refiero a la obligación de hacer, a la
que me implica resultar. Al abogado que me tiene que defender en juicio o
al médico que me tiene que tratar. Porque no se compromete ni a ganar el
pleito ni a curar. Bueno, capítulo 13, los arrendamientos rústicos, no
entra y nos vamos a centrar en el capítulo 14, los arrendamientos urbanos.
Este sí que es. Bueno, una idea básica. En todos los contratos, yo os
explico el contrato y si ha habido alguna reforma legislativa yo os explico
lo que está vigente ahora. Me remonto atrás si en algún momento nos
sirve para entender lo que está vigente ahora. Pero no os hablo de leyes
de hogares. En materia de arrendamientos urbanos, tenemos que ser
conscientes de que el arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo. Es
un contrato que perdura en el tiempo y que realmente un arrendamiento se va
a regir por la ley vigente en el momento en que se celebra. Hoy mismo
salimos a la calle y nos encontramos arrendamientos que datan de leyes muy
diversas. Entonces hay que tener alguna pincelada no solo de la última
versión de la ley de arrendamientos urbanos sino también de las versiones
anteriores. Que nos permiten entender cuál es el régimen jurídico de
cada tipo de arrendamiento. Por tanto, primera precisión. Os voy a hablar
ahora de leyes no derogadas. O sea, leyes que para contratos nuevos ya no
estarían vigentes pero que regulan todavía situaciones arrendaticias que
vienen desde antes. Segunda precisión. La legislación en materia de
arrendamientos vamos a ver que depende mucho de la concepción
socioeconómica que se tenga. O sea, tenemos leyes muy protectoras hacia
las viviendas sobre todo. Que establecen... Que están defendiendo
totalmente al inquilino, al arrendatario que ocupa una vivienda. Y sin
embargo tenemos otras leyes que son más liberales. Que quieren fomentar el
mercado del alquiler. Que quieren en definitiva animar a que los
propietarios alquilen. Entonces para eso son menos protectores. El objetivo
ya no es tanto proteger al arrendatario sino fomentar el mercado del
alquiler. Todo eso lo vemos en las leyes. ¿Vale? Eso es una cuestión ya
socioeconómica y ideológica. Bueno, entonces a ver. Por ejemplo. Hasta
hace 30 años los contratos nuevos no estaban vigentes. Los contratos de
alquiler se regulaban por la ley del 64. Es posible que todavía haya
contratos regulados por la ley del 64. Me voy a centrar sobre todo en la
conversión del arrendamiento. ¿Vale? Aunque luego hablaremos un poco
más. Mirad. La ley del 64 en el arrendamiento de... Establecía a favor
del arrendatario un sistema de prórroga forzosa. Es decir, el arrendatario
se metía en el inmueble, empezaba a pagar la renta y el contrato no se
acababa hasta que el arrendatario quería irse. El arrendador, el dueño,
no lo podía echar. Esto agitaba el mercado del alquiler. Esto ha generado
situaciones de arrendamiento, pues en la práctica, pues perpetuos
prácticamente. Esto cambió en el año 94. Se promulgó la ley de
arrendamientos del 94 que era una ley muy sencilla y que dijo bueno ya no
establecemos un sistema de prórroga forzosa indefinida a favor del
arrendatario sino que vamos a establecer una duración mínima del contrato
de arrendamiento que son cinco años. Aunque tú pactes menos, el
arrendatario tiene derecho a quedarse y a eso vamos a añadir otra
prórroga. Es decir, si terminan los cinco años del plazo pactado y nadie
dice nada, el contrato se va prorrogando, prórroga trillenal, es decir, se
prórroga tres años más, bueno, año por año. O sea, tenemos cinco años
y si pasan los cinco años y nadie dice nada, se prorroga un año más. El
beneficio del arrendatario, si nadie dice nada, un segundo año más y si
nadie dice nada, un tercer año más. Por tanto, esa duración mínima es
cinco más tres años. Fijaros, es una duración generosa, podemos decir,
pero desde luego mucho más corta. Esto fue una revolución porque ya los
contratos no eran tendencialmente perpetuos a beneficio del arrendatario
como en la ley del sesenta y uno. Bueno, ley del dos mil nueve. Fijaros, el
sistema de prórroga forzosa funcionaba, salvo que el arrendatario,
perdón, el arrendador, funcionaba a favor del arrendatario a favor del
inquilino, salvo que el dueño necesitase el inmueble para sí. Entonces
podía oponerse a la prórroga forzosa. Lo justificaba y se oponía. La ley
del dos mil nueve amplía estos casos en los que el dueño puede oponerse a
la prórroga forzosa, diciendo bueno, te puedes oponer a la prórroga
cuando el arrendador necesite el bien para sí o para sus parientes
ascendientes o descendientes dentro del primer grado, padres o hijos, o su
cónyuge. O sea que poco a poco vamos intentando reducir ese derecho de
prórroga forzosa que tenía el arrendatario. Llegamos al año del dos mil
trece. El año del dos mil trece es el gobierno nacional. Es un gobierno
que tiene mentalidad ideológico, socioeconómica, liberal. Quiere fomentar
el mercado del alquiler, que es un desastre en España. Entonces esta es
una ley tremendamente liberalizada. Por ejemplo, duración mínima del
arrendamiento tres años, pero tres años ya con las prórrogas metidas
ahí. O sea, solamente tres años. Además, quiere fomentar la inscripción
en el registro de la propiedad de los arrendamientos, quiere agilizar los
procesos de desahucio y tampoco quiere generar inflación, es decir, no
quiere que los arrendamientos se vayan revalorizando de acuerdo con el IPC.
Recordar entonces que esto hay que ponerlo en contacto con la ley del dos
mil quince de desindexación de la economía española, hemos hablado ya de
ello. En los arrendamientos si queremos que la renta se actualice hay que
pactarlo expresamente. Y si queremos que la actualización se haga con el
IPC hay que pactarlo expresamente. Porque si pactamos que queremos
actualización pero no decimos que se actualice con el IPC, se va a
actualizar con un índice más bajo que el IPC. ¿Qué es? Un índice de
garantía de competitividad. No mide cuánto han crecido los precios, sino
que mide cuánto se ha recuperado la economía española respecto a la
europea, que ya podéis entender que es más baja, es una tasa más baja.
Bueno, pasamos ahora unas normas, entre paréntesis, no lo digo por hacer
que cada uno, o sea, pero haga leyes promulgadas por gobiernos de
izquierdas, que no les interesa tanto fomentar el mercado del alquiler, no
les interesa tanto, bueno, lo estoy diciendo mal. No ponen tanto la vista
en el propietario, sino que ponen la vista más en el inquilino. Entonces,
por ejemplo, real decreto ley del 2019 de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler. Bueno, pues esta norma ya empieza diciendo que hay una
situación de grave vulnerabilidad económica y social de familias, hay
muchos desahucios, entonces, bueno, establece, volvemos un poco al sistema
anterior, o sea, la duración mínima del contrato son cinco años o siete,
si quien arrenda es una entidad sin ánimo domiciliario. Y pasados los
cinco años, tenemos otros tres de prórroga tácita de año en año hasta
otros tres. O sea, volvemos un poco a la situación que teníamos antes con
la ley del 94, solo que ahora no es ya cinco más tres, sino que es cinco o
siete más tres. Ley del 2023 de derecho a la vivienda. Pues ahora ya esto
es una ecuación de segundo grado. Duración mínima del arrendamiento
igual que el anterior, o sea, cinco años o siete, si quien arrenda es una
entidad sin ánimo de lucro, más la prórroga esta de tres años de año
en año, más una prórroga extraordinaria, esto es lo nuevo, una prórroga
extraordinaria si cuando termina este cinco o siete más tres, pues
entonces, que espera, que no estoy perdiendo. Entonces, sí, sí, cuando
termina hay situación de vulnerabilidad social y económica, se puede
aspirar a una prórroga de hasta un año más. Y si termina esa prórroga.
Y la vivienda ha sido metida, ha sido en una zona, como dice, tensionada
para la vivienda, espero que me disculpen, decirlo bien. Cuando el
propietario sea un gran tenedor o la vivienda se ubique en una zona de
mercado residencial tensionado, entonces, aparte de que se limita la renta,
es que en ese caso cabe una prórroga extraordinaria más de otros tres
años. O sea, duración mínima cinco años o siete años. Más tres de
prórroga a favor de la rentabilidad. Más estas, más otras prórrogas
excepcionales. Primero, si es una situación de vulnerabilidad social, un
año más. Y si es un gran tenedor de vivienda y estamos en viviendas en
zona tensionada, pues entonces otros tres años más de prórroga
extraordinaria. Bueno, esta ley del 2023, además de establecer estas
prórrogas extraordinarias, habla de la renta, que los nuevos contratos de
arrendamiento que estuviesen de arrendadas, o sea, teníamos viviendas
arrendadas. Y ahora hacemos un nuevo contrato de arrendamiento. Pues
entonces. El alquiler no puede, está limitado, no puede ser más que el
alquiler del contrato anterior actualizado. Y luego, por otro lado,
también esta ley dice que los gastos de gestión inmobiliaria y de
formalización del contrato son de cargo del arrendador, o sea, Jobs es el
API que busca a un arrendador y un arrendadario para cargar un contrato de
arrendamiento. Sus honorarios no se le pueden repercutir al inquilino, sino
que los tiene que pagar el propietario. Bueno, vamos un poco a ver en
concreto. Los arrendamientos de vivienda. Los arrendamientos de vivienda
comienza hablando de la duración, podemos entender lo que hemos dicho,
¿vale? O sea, en la ley del 64 prórroga indefinida a favor del
arrendador, del arrendatario, perdón, del inquilino. En la ley del 94
cinco años más prórroga de tres, siempre en beneficio del arrendatario.
La ley del 2009 que permite ponerse a la prórroga no ya sólo cuando el
dueño lo necesita para sí, sino también cuando lo necesita para
ascendientes, descendientes o cónyuge. Ley del 2013 que baja un periodo de
tres años. Mínimo, prórrogas incluidas. Decreto ley del 2019 que dice
que la duración del contrato vuelve a ser cinco años o siete si arrenda
una entidad sin el de nuevo lucro más otros tres de posible prórroga a
beneficio del arrendatario. Y la ley de vivienda del 2023 que nos dice que
son cinco o siete de duración mínima más tres de prórroga normal, más
esas otras dos posibles prórrogas extraordinarias. Una prórroga de un
año por estar en situación de vulnerabilidad. Una prórroga de tres años
por estar viviendas en zona de tensionadas para. Bueno, pues ya veis que
esto que va que va a cambiar respecto de la renta, pues a ver parecido. La
ley del 94 tenía una regulación dispositivos al principio era lo que las
partes pactasen. Había mucha libertad. La ley del 2013. Ya hemos visto que
también la renta es la fijada por las partes, pero, pero se actualizaría
con el índice de no se actualiza si no se pacta y si se pacta la
actualización, pues no, pero no que sea con el IPC sería con el índice
de garantía de competitividad. Es la ley del 2015 de desintoxicación de
la economía española. Decreto ley del 2019. Pues se puede actualizar la
renta, pero no más allá del índice de precios al consumo y la propia
norma insta a crear un sistema de índices de referencia del precio de
alquiler de viviendas, que sea un soporte para adoptar políticas públicas
de vivienda. Por esto este nuevo sistema estatal. La renta en la ley de
vivienda del 2023, pues eso que en las zonas de mercado residencial
tensionado, la renta no podrá pasar de la última renta, renta del
contrato vigente en los últimos cinco años. O sea que si ya estaba
alquilada sin mueble, la renta actual no puede ser. Si hacemos un nuevo
contrato de arrendamiento, no puede ser más que la que ya había
socializado y si el propietario es un gran tenedor de vivienda o la
vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionado. Esto os lo
acabo de explicar, ¿eh? Bueno, nada. Lo miráis pero en estas leyes que
hay limitaciones de renta. Bueno, contenido del contrato, derechos y
obligaciones de las partes. Las obras en la finca arrendada. Bueno, un
inciso. No os lo he dicho. O sea, si vosotros vais a buscar la ley de
arrendamientos urbanos, la ley es todavía la del 94. Todas las leyes que
os he ido diciendo después de la del 94 son actualizaciones de la ley del
94. ¿Vale? O sea, es como si decimos el código civil es de 1889 y es
verdad. Lo que pasa es que muchos de esos artículos han sido modificados
desde hace mucho tiempo. Entonces, cuando yo os he citado leyes posteriores
a la del 94 son reformas de esa ley pero formalmente todavía está vigente
la ley del 94. ¿Vale? Lo que pasa es que no con la redacción que tenía
el año 94 cuando la promulgó. O sea, todas estas leyes posteriores que os
he dicho no son leyes de arrendamiento normal, son modificaciones de la ley
del 94. Bueno, las obras en la finca arrendada. Pues mira, ya en la ley del
94, en su versión original, se decía que el arrendatario, el inquilino,
no tenía que contar con el consentimiento del arrendador para hacer obras
requeridas por su condición de minusvalio. Bueno, desde 2013 se dice
discapacitado. Sí, el único requisito es la previa notificación al
arrendador. Bueno, los derechos de plantillo y retrato. Mirad, esto es
importante. La ley del 94 establecía los derechos de plantillo y retrato a
favor del arrendador. Significa que si el dueño del bien va a vender a un
tercero, el inquilino, es decir, el arrendatario que está usando este
bien, tiene derecho a igualar la oferta del tercero y quedarse el bien. Si
esto es previo a la venta al tercero, es decir, si se le notifica que se va
a vender a un tercero y el arrendatario ejercita este derecho de
adquisición preferente antes de la venta, se llama tanté. Y si ya se ha
producido la venta al tercero y lo que hace el arrendatario es deshacer esa
venta para quedarse el bien, se llama retrato. Es el mismo derecho que
operan dos momentos diferentes. Bueno, pues la ley del 94 establecía el
derecho de plantillo y retrato a favor del arrendador. El derecho de
plantillo y retrato a favor del arrendatario en contratos de duración
igual o inferior a cinco años, que recordamos que era la duración mínima
del contrato de arreglamiento de vivienda. Entonces decían, bueno, para
los arrendamientos de uso distinto de vivienda o para los arrendamientos de
vivienda superiores a cinco años se puede renunciar a ese derecho de
adquisición preferente. ¿Vale? O sea, estaba blindado, por así decirlo,
el derecho de adquisición preferente del arrendatario de vivienda los
primeros cinco años, que era el plazo de duración mínima. Esto en la ley
del 94. La ley del 2013, que es la que os digo que es muy literal, modifica
el artículo 25 de la ley del 94 y pone y permite actar la renuncia en
cualquier momento, tanto en el arrendamiento de vivienda como en el uso
distinto de vivienda. Quiero que os quedéis con eso, ¿vale? Que antes del
2013 el arrendatario no podía renunciar a su derecho de adquisición
preferente en arrendamientos de vivienda de menos de cinco años. A partir
del quinto año en vivienda o en cualquier momento en el arrendamiento de
vivienda, de uso distinto de vivienda, ahí sí que se podía renunciar. La
ley del 2013 permite renunciar en todo momento. Y luego el decreto ley del
2019 vuelve al sistema que había antes. Es decir, establece los derechos
de adquisición preferente y los protege igual que la ley del 94. Además,
no obstante, hay excepciones, ¿vale? Hay excepciones a este derecho de
adquisición preferente en favor de la vivienda. El dueño va a poder
vender la vivienda sin que el arrendatario tenga derecho de adquisición
preferente. Pero vais a ver que son casos... Por ejemplo, cuando la
vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o
locales propiedad del arrendador en ese mismo inmueble. O sea, yo en este
edificio de ocho plantas tengo cinco pisos. Tengo esos cinco pisos. Vendo
los cinco pisos a la vez, que son todos los que yo tengo. Pues ahí no
habría derecho de adquisición preferente de cada uno de los
arrendatarios. Lo mismo, no hay derecho de adquisición preferente cuando
se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador
la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Es decir, eso. Todos los
propietarios del inmueble nos decidimos a venderlo al mismo comprador. Por
ejemplo, un tío que va a hacer una explotación turística o un
constructor que lo va a derribar. Bueno, pues si todos vendemos al mismo
comprador no hay derechos de adquisición preferente de los arrendatarios
de cada vivienda. Bueno, la terminación del contrato. Pues a ver, ¿por
qué termina el contrato de arrendamiento de vivienda? Pues una vez que
termina el plazo mínimo y las prórrogas, hemos hablado de ellas en cada
caso, antes había también una enumeración de causas de extinción del
contrato que eran incumplimientos concretos de cada una de las partes. Pues
porque había una serie de obligaciones del arrendador y unas obligaciones
del arrendatario y cada incumplimiento de esas obligaciones era causa de
resolución. Ahora, con una técnica legislativa mucho mejor, el artículo
27 de la ley nueva pues dice, apliquemos el 1124, la resolución de los
contratos bilaterales cuando una de las partes no cumple lo que le
cumplía. Entonces ya no hace falta distinguir cada uno de los
incumplimientos. También, bueno, hay una enumeración de posibles
incumplimientos pero es ejentificativa. En general, 1124 para cualquier
incumplimiento. Luego, la ley del 2013 quería fomentar la inscripción de
los arrendamientos en el registro de la propiedad. Entonces dice, bueno,
pues cuando en el caso de resolución de pleno derecho se producirá diez
días a diez después de que el arrendador haya requerido judicialmente al
arrendatario. O sea, como que si no me paga el plazo mínimo, pues la
resolución es más ágil si tienes el arrendamiento inscrito en el
registro. También se contempla la extinción del arrendamiento por
pérdida de la finca o declaración de ruido. Todo esto que hemos visto es
el arrendamiento de vivienda. Epígrafe 6, los restantes arrendamientos
urbanos. Toda la vida hemos dicho arrendamiento de vivienda, arrendamiento
de local de negocio. Bueno, ahora la ley dice arrendamiento de vivienda y
arrendamiento de lo que no es bien. Que es una manera, aunque sea negativa,
pero más omnicomprensiva. Pues mira, la idea fundamental desde que se
aprobó la Ley 94 es que en los arrendamientos de uso distinto de vivienda,
pensemos por ejemplo en un local, la regulación es dispositiva. Es decir,
va a regir sobre todo lo que las partes paguen. Ya no hay tanta protección
al arrendatario. Hay, no obstante, unas normas, el título... Si en
producción lo habéis puesto en el apartado 1, la vivienda se rige por la
voluntad de las partes. En su defecto, por lo previsto en esta ley, y
suplitoriamente por el código final. Bueno, sin perjuicio de lo
establecido en el apartado 1 significa que hay algunas cositas que se
consideran imperativas. Pero son normas procesales, normas sobre
formalización del contrato y particularmente, por ejemplo, el tema de las
fianzas. Eso son normas de aplicación imperativa. No se puede renunciar a
la fianza, por ejemplo. Vale, eso es lo único. Pero lo que es el contenido
de derechos y obligaciones entre las partes pues se va a regir por lo que
las partes pacten. Y solamente en defecto de pacto se aplicará la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Ya en última instancia, si tampoco se prevé
aquí, el código final. Bueno, por tanto son regulaciones de carácter
dispositivo. Aquí, por ejemplo, se permite perfectamente renunciar al
derecho de adquisición preferente de la renta. Y bueno, terminamos con un
par de migraciones del registro relativo a los impagos de rentas. La Ley
del 2013, que es la más liberal. Fijaros que lo que está haciendo son
medidas para proteger al dueño, para proteger al arrendador, a diferencia
de otras leyes que protegían al arrendador. Entonces dice, bueno... Una
norma más, una medida más para proteger al arrendador. Vamos a hacer un
registro de impago de rentas. Cuando un inquilino no pague la renta, que
salga en este registro. Aquí se vea que es un moroso. Vamos a facilitar
que el que no pague lo podamos echar pronto. Que ese será el miedo que
tienen los propietarios a la hora de ceder sus bienes en arrendamiento. Yo
lo alquilo, si me va bien, perfecto. Y si me va mal, ¿cómo he hecho al
inquilino que no me paga o que es un mandarra? Pues una de las medidas de
presión era crear un registro donde se publicase quién dejaba de pagar
sus rentas. Creó el registro de sentencias firmes de impago de rentas y
alquiler. Y que por real decreto se regulará su organización y
funcionamiento. Y que hay que respetar lo dispuesto por la legislación en
materia de protección de datos personales. Pues esa es la razón de que
ese registro no se haya creado. Imaginad que hubiera un registro, igual que
hay un registro de morosos, la banca tiene ese poder. Pues imaginad que hay
un registro de gente que es morosa en el pago de sus alquileres. Muchísima
gente se reclutaría. Diría, oye... Eso no... Según la ley de protección
de datos, ese dato no puede ser fomentado. No existe. Era una medida más
para fomentar, pero no existe. Referencia a la potenciación del mercado de
alquiler. Bueno, pues pone aquí en la sartén un dato importante. Dice que
si en la Unión Europea la media es el 30%, es decir, el 30% de la gente
vive de alquiler o el 30% de las viviendas son alquiladas, en España es el
17%. Es decir, tenemos un mercado de alquiler muy pobre. ¿Por qué? Pues
porque hay un marco normativo... Si preguntas a un señor muy liberal, te
dirá que porque hay un marco normativo muy rígido. Si preguntas a un
señor muy de izquierda o muy social, te dirá que porque los propietarios
nada más quieren especular con la vivienda y no quieren dar alquileres a
gente que realmente lo necesita. Yo qué sé. La verdad es que no lo sé.
Es decir, hay quien contempla la vivienda como un bien de primera
necesidad, hay quien la contempla como una inversión... Yo, todo es
respetable. Pero es un hecho objetivo que el mercado español del alquiler
es muy pobre. Vamos, es la mitad de lo que es en otros países, de nuestro
entorno cultural. Entonces, bueno, pues ha habido... La ley del 2013
intentó crear medidas de flexibilización del mercado de alquiler,
incrementando la autonomía privada, ya lo estamos viendo, medidas
liberalizadoras, flexibilizadoras, pero tampoco es que consiguiera grandes
logros, ¿vale? Y luego hay muchas políticas de los gobiernos poniendo en
marcha medidas para fomentar el mercado de alquiler. Lo que pasa es que han
sido medidas, la verdad, pues leemos, pero por ejemplo, se creó en 2005 la
Sociedad Pública del Alquiler. Que, bueno, pues en 2012 desaparece. En
2005 la crea el PSOE y en 2012 la quita el PP. O sea, también hay un poco
ahí de partidismo, pero es que no fue eficaz. De la misma manera que en
2008 se crea la Renta Básica de Emancipación de los Jóvenes. Eso que
tampoco parece que esté siendo el sollo del siglo para que la gente se
busque vivienda sin alquiler, los jóvenes. Que tenemos un mercado bastante
raquítico y que las medidas no terminan de funcionar. El capítulo 15, que
es el contrato de obra, sería ese arrendamiento de obra que os he dicho.
El señor que me hace la casa. Ese no entra. El capítulo 16, el contrato
de sociedad, tampoco entra. Seguramente porque la sociedad civil tiene un
margen, tiene un ámbito bastante, una importancia bastante escasa. Lo que
es importante realmente es la sociedad mercantil. Las anónimas, las
limitadas, esas las estudiaréis en Derecho a la Mercantil. Y nos quedan
dos clases para los últimos siete capítulos. Entonces, bueno, haremos un
día cuatro y otro tres. Y con eso terminaremos en las dos clases que
quedan. Pues nada, os emplazo a la siguiente clase que creo que será el 30
de abril. Y luego tendremos otra en mayo y con eso acabamos. Bueno, pues ya
está. Que vaya todo muy bien y que estudiéis a gusto.